El Plan Alquila facilita el alquiler de 16.700 pisos con un precio inferior del 25% al del mercado

El Plan Alquila que desarrolla la Comunidad de Madrid ha facilitado el alquiler de alrededor de 16.700 viviendas en la región a un precio un 25% inferior al que se registra en el mercado, según ha informado el Ejecutivo regional en un comunicado.

Para explicar las ventajas de las que se pueden beneficiar inquilinos y propietarios a través de este Plan, el director general de Vivienda y Rehabilitación, Juan Van-Halen, ha visitado la Oficina Móvil de esta iniciativa que recorre la región, y que estará ubicada en Pozuelo de Alarcón hasta el próximo 7 de abril.

Van-Halen ha dicho que el Plan Alquila "ha permitido que más de 25.500 ciudadanos hayan conseguido alquilar una vivienda a un precio inferior al del mercado con todas las garantías". Algo que, a su juicio, ha supuesto "un éxito en el impulso del alquiler y una solución para muchas familias que requieren una vivienda".

Según la citada nota, el 52% de las viviendas inscritas están localizadas en la capital, mientras que el 48% restante se reparten entre la mayoría de los municipios de la región. Los pisos alquilados tienen una superficie media de 72,6 metros cuadrados y disponen de dos o tres habitaciones.

El precio medio de los arrendamientos es de 717 euros mensualesEl precio medio del alquiler es de 717 euros mensuales. Si bien, las viviendas alquiladas en la capital tienen un coste que sobrepasa los 100 euros con respecto a aquellas que están ubicadas en otras localidades.

Esta iniciativa facilita a los inquilinos la búsqueda de una vivienda con mayores garantías contractuales, al tiempo que promueve la firma de un contrato que garantice sus derechos, la contratación de un seguro multirriesgo del hogar, un seguro de accidente y asistencia jurídica.

A los propietarios, por su parte, se les ofrece un seguro de impago durante dos años, un seguro multirriesgo que cubre posibles daños en la vivienda, la búsqueda y selección de inquilinos, asistencia jurídica gratuita en caso de desahucio, seguimiento personalizado del contrato y la gestión del depósito de fianza. (El Mundo – España)

Vivienda: ¿acabará esta crisis con el "comprar mejor que alquilar"?

Como en una tormenta perfecta. En poco tiempo, van a coincidir varios fenómenos económicos y sociales inéditos en muchos años: más de un millón de pisos nuevos sin vender, el final de los incentivos fiscales a la compra, jóvenes atrapados en una hipoteca que vale más que su piso, una tasa de paro muy elevada para este colectivo y una barra libre de crédito cerrada desde hace muchos meses. ¿Arrasarán estas coincidencias con la arraigada cultura de la vivienda en propiedad?

Lo cierto es que hay que remontarse décadas atrás para comprender cómo se ha llegado a tener una tasa de vivienda en alquiler cercana al 11,4%, frente a cerca del 40% que existe en otros países de Europa. "Normalmente respondemos a incentivos económicos, si en España hay una tasa tan elevada de pisos en propiedad se debe en gran parte a que en las décadas pasadas se han hecho políticas para impulsar la adquisición", declara José García Montalvo, director del departamento Economía y Empresa de la Universidad Pompeu Fabra.

Según explica este economista, si hasta la década de los 50 el alquiler tenía un fuerte peso en la economía española, a partir de los años 60 se pusieron en marcha medidas de apoyo a la piedra (a los constructores) y en los 70, cuando se desarrolló el IRPF, comenzaron las deducciones fiscales a la compra.

Ambas iniciativas, junto con el desarrollo económico español (con un parque de viviendas en casi constante revalorización y renovación), dieron la vuelta al mercado inmobiliario. "A partir de ese momento, todo el mundo compraba su casa y, poco a poco, tener un piso en propiedad se convirtió en una necesidad social".

"Respondemos a incentivos económicos, si en España hay una tasa tan elevada de pisos en propiedad se debe a que en las décadas pasadas se han hecho políticas para impulsar la compra"

Sin embargo, últimamente han cambiado las tornas: el precio de los pisos cae (un 6,3% en 2009, según el Ministerio de Vivienda), en teoría en pocos meses se eliminarán las desgravaciones a la compra, se fomentarán las del alquiler y seguirá habiendo cerca de un millón de casas en stock. Por si fuera poco, los jóvenes, que están siendo uno de los colectivos más dañados por la crisis, ven como muchos de los de su generación se han quedado atrapados en hipotecas. La duda que surge es que es si estas coincidencias, y otras como la dificultad de acceso al crédito que durará un tiempo, podrán servir de estímulo para el alquiler.

En principio, los más noveles serían los que tendrían que liderar el cambio. Eso sí, Daniel Lostao, presidente del Consejo de la Juventud de España, señala que si lo hicieran, desde luego, sería dentro de unos años: "Ahora mismo está cayendo la tasa de emancipación por la crisis, mientras que en los años de bonanza creció bastante". "En estos momentos, su principal preocupación es el empleo, mientras que antes era la vivienda", indica. A la pregunta de si la vivienda en propiedad o el alquiler, Lostao responde: "Para que los jóvenes apostaran por el alquiler, tendrían que cambiar muchos aspectos, y no sólo económicos, habría que hacer políticas específicas, sobre todo por parte de los ayuntamientos".

Precisamente, en esto coinciden los expertos consultados: si no hay más cambios, es difícil que los jóvenes rompan del todo con una tradición tan arraigada a la cultura española y mediterránea. "Si nos remontamos a las recesiones pasadas", indica Juan Carlos Rodríguez, investigador de Analistas Socio-Políticos, "vemos claramente que en la de los años setenta y en la de principios de los noventa, los jóvenes retrasaron su edad de emancipación. Resultaron muy afectados por las crisis, así que se quedaron más tiempo en casa de sus padres, ahorraron y más tarde se compraron una vivienda".

Así que si esto se repite, se esfuma la esperanza de un cambio radical. "Los jóvenes actuales reproducen los comportamientos de generaciones pasadas, con la excepción de la que protagonizó el crecimiento de los sesenta. Además, aquí se motiva muy poco que cambien de ciudad para estudiar y eso se nota en el alquiler", añade Rodríguez.

En este sentido, García Montalvo señala que, con el paso del tiempo, se suele olvidar también que el precio de los pisos a veces cae. "Siempre se ve la vivienda como una inversión, no como otra opción de ahorro más como es ahora". "Solemos repetir los comportamientos del pasado y en otras crisis los jóvenes se quedaron en casa de sus padres y ahorraron para la entrada de un piso"

Julio Camacho, director del Observatorio de la Juventud del Ministerio de Igualdad, cree además que el panorama de vivienda no se adapta completamente a las necesidades de los más jóvenes: "En las ciudades los pisos son para familias, pero hay pocos estudios o de una habitación, ideales para la emancipación. Tampoco los precios terminan de ser mejores que para la compra". No obstante, Manuel Trujillo, del CSIC, señala que los más noveles se han mostrado más proclives al alquiler, cuando éste ha sido subvencionado. "Habría que impulsar más este tipo de políticas para que creciera", indica.

Otro asunto que preocupa a los expertos es que alguna de las medidas que podrían empujar el nuevo modelo, como la eliminación de la desgravación, aún están en el aire. "Todavía no se sabe si el Gobierno la pondrá en marcha el año que viene cuando en 2012 habrá elecciones y la oposición, por su parte, tiene en su programa electoral justamente hacer todo lo contrario: elevarla", dice un analista.

A pesar de todo, crecerá
Pese a todos estos frenos, el cambio de escenario dejará cierta huella en el mercado inmobiliario. Según dice García Montalvo, "la gente responde a los incentivos económicos, así que es posible que dentro de cuatro años hayamos pasado del 14% del mercado del alquiler al 17%. Y dentro de diez años igual estamos hablando del 20-22%. Eso sí, aún estaremos lejos del 35% que necesitaríamos", señala. Y es que el alquiler fomentaría la movilidad geográfica y laboral y daría más flexibilidad a la economía. "Si no crece, los efectos sobre la actividad serán muy negativos", añade. Otro experto prefiere no hacer pronósticos concretos: "Es difícil, pero hay muchas variables sociales que se nos escapan. Así que se podría producir el cambio", concluye. (María García Mayo - Expansión – España)

Lujo con descuentos en Sanchinarro

El Edificio Urbalia I es una de las promociones más lujosas y exclusivas del PAU de Sanchinarro, uno de los nuevos barrios más consolidados y demandados de la ciudad. Y aquí es donde Gilmar comercializa las últimas seis viviendas con importantes descuentos.

La oferta se compone de tres pisos de un dormitorio, con superficies construidas de cerca de 66 metros cuadrados y precios de 329.000 euros, más IVA. El precio original de estos tres inmuebles oscilaba entre 387.500 y 376.500 euros, más IVA.

También están en venta dos pisos de dos dormitorios y dos baños, con superficies de 84 y 91 metros cuadrados construidos y precios de 416.000 y 429.000 euros, más IVA en ambos casos. El precio original era de 449.500 y 493.000 euros, más IVA, respectivamente.

Por último, los pisos de tres dormitorios y dos baños, con más de 116 metros cuadrados de superficie, por un precio de 525.000 euros, más IVA, cuando había salido a la venta originariamente por 580.000 euros, más IVA.

Esta promoción no sólo es de lujo por la calidad de sus materiales y por contar con todo tipo de comodidades, sino porque además, la urbanización está dotada de la máxima seguridad, de amplias zonas ajardinadas, piscina exterior, piscina interior climatizada, gimnasio, termas, y zonas de juegos infantiles.

Calidades
En cuanto a las viviendas, destaca el sistema de calefacción por suelo radiante, producida por caldera individual de gas natural. Con este sistema, el suelo se calienta ligeramente, pero como su superficie es grande, el resultado es una calefacción muy eficaz, natural y agradable que, además, permite un ahorro energético que puede llegar al 20%.

La cocina ha sido también objeto de un diseño especial. Los muebles presentan un aire moderno y funcional, combinando los colores blanco y gris metalizado con el acero inoxidable de los electrodomésticos de gama alta. Las paredes y el suelo van revestidos en material cerámico de primera calidad, también en colores blanco y gris.

Los suelos son de un exclusivo mármol de serpeggiante, un material que destaca por su dureza, su belleza y la calidez que aporta a la vivienda. (El Mundo – España)

Tipos de viviendas: las que no bajarán más, las que caerán el 25% y las irrecuperables

Gonzalo Bernardos, experto inmobiliario de la Universidad de Barcelona, ha advertido hoy que la bajada de los precios de los pisos en las grandes ciudades, como Madrid y Barcelona, ya ha tocado fondo. Eso sí, Bernardos aclara que "el precio dejará de bajar en 2010, pero no subirá". El precio de la vivienda en España bajó el 4,3% en 2009, según el INE.

A juicio de Gonzalo Bernardos, "hay muchas incertidumbres sobre lo que hará el mercado inmobiliario en 2011, una vez se acabe la desgravación fiscal para la compra de vivienda", algo que afectará a una tercio de los 1,5 millones de pisos de exceso de existencias que hay en España.

Bernardos ha criticado la postura del Gobierno de retirar la desgravación fiscal, "porque cuando en 2006 había un exceso brutal de demanda la mantuvieron, y ahora que haría falta por falta de demanda y para normalizar el mercado y evitar pérdidas a los bancos, retiran los incentivos", ha dicho.

Bernardos ha mantenido sus cuatro medidas para reactivar el mercado inmobiliario: "Publicitar las rebajas de precios en las promociones, llegar a un pacto de Estado para que se puedan comprar viviendas al 2,5% durante cinco años, que el ICO avale el 30% de las hipotecas que den los bancos y ampliar la desgravación fiscal a la compra de una segunda vivienda, siempre que ésta se dedique al alquiler, lo que serviría para fomentar el alquiler y que los precios no volvieran a dispararse".

Para este economista, este paquete de medidas es necesario porque "la biotecnología y las telecomunicaciones no van a compensar los empleos que se han perdido en la construcción. Eso del cambio de modelo -ha afirmado- no es realista".

Segundas viviendas y viviendas irrecuperables
"Yo dudo de que el euríbor llegue al 2% este año y esto es tener suerte, ya que lo que necesita España es que la recuperación de Francia y Alemania sea débil y el euríbor no supere el 2,5% en los próximos dos años", ha destacado.

Para 2010, Gonzalo Bernardo augura que, sin embargo, "las ventas irán comparativamente mejor. Este año se venderá un 25% más, hasta 350.000 viviendas, si bien la cifra de ventas será el 40% de las que había en 2006".

"Pero esta mejora a lo mejor no puede consolidarse en 2011, porque el 2010 concentra ventas retrasadas de 2009 y ventas adelantadas de 2011 de gente que no quiere perder la desgravación fiscal", ha advertido Bernardos.

Mientras el precio en las grandes ciudades se queda estancado, en las zonas de segunda residencia y turística "los precios todavía tienen que bajar un 25%" para que se recupere la actividad, según el Informe del Grup Qualitat. Este grupo de viviendas asciende a mediao millón. del total del stock.

El otro medio millón de viviendas que quedan por vender en España está en puntos que, a juicio de Gonzalo Bernardos, no tienen arreglo, "como Valdeluz, Seseña, y también hay ejemplos en Cataluña, como Puig-reig, y estos, en 50 años, no tienen remedio".

"El precio no importa porque no hay demanda", sentencia.

"El número de viviendas iniciadas en 2010 será de 140.000 unidades, seis veces menos que en 2006, por lo que las empresas constructoras lo pasarán muy mal", ha advertido Bernardos, quien opina que los planes para que se reactive la rehabilitación "no serán suficientes para generar los más de 1,3 millones de empleos que se han perdido en el sector. (El Economista – España)

La Asociación Hipotecaria ve necesario que se hagan más viviendas en España

En España es necesario que se hagan más viviendas a pesar de que hay un importante excedente de ellas, porque éste no cubrirá totalmente la demanda y se debe dar continuidad al sector inmobiliario, aseguró el presidente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), Santos González.

En una entrevista, explicó que no se puede pensar que ya se han hecho todas los inmuebles que hacen falta por el simple hecho de que haya cerca de un millón de viviendas sin vender.

Eso sí, reconoció que habrá que hacer compatible ese "stock de cierta importancia" con las 300.000 viviendas que hacen falta todos los años, para que las que se pongan en marcha se levanten en los sitios en los que está la demanda, en muchas ocasiones, distintos de donde está la oferta actual.

"Queremos entender que el stock se va repartir porcentualmente en España, como si cogiera los jerseys de una tienda y se llevaran a otra, cuando las viviendas están hechas donde están hechas", argumentó.

Así puso como ejemplo que si alguien quiere vivir en Cuenca, de nada le servirá que haya viviendas en venta en Toledo.

Además, para el máximo representante de la AHE, siguen existiendo potenciales compradores de pisos que sencillamente no adquieren sus inmuebles al escuchar que los precios tienen que bajar "no sé qué barbaridad".

Crítica a los precios medios
En su opinión, hay inmuebles que están a mitad de precio, otros que se pueden seguir abaratando, pero también hay determinadas zonas en donde no han variado o han llegado ya al nivel óptimo para que sean adquiridos.

Por eso criticó que se hable siempre de "precios medios", sin entrar en matizaciones de lo que cuestan las cosas en una ciudad, un pueblo, una calle, o incluso un determinado tipo de inmuebles.

También reprochó que se haya demonizado al sector inmobiliario y a todo lo que suene a "ladrillo".

No podemos insistir en que la promoción inmobiliaria sea el soporte del país, admitió, pero "no pensemos en que podemos prescindir de ella y que quienes se han dedicado a la construcción se les dé un curso de formación y encuentren otro empleo".

En cuanto a las medidas aprobadas por el Gobierno, valoró el impulso fiscal a la rehabilitación, pero puntualizó que en la mayoría de los casos irá dirigido a quienes ya tienen una casa y no a quienes necesitan adquirirla.

Respecto a la eliminación de la deducción por vivienda en 2011, González minimizó los efectos que pudiera tener, aunque consideró que puede adelantar algunas decisiones de compra para seguir aprovechando esa ventaja fiscal.

Igual puede suceder con el aumento de dos puntos en el IVA a partir del 1 de julio, pero en cualquier caso, lo importante, dijo, es no crear expectativas de que los precios van a seguir bajando.

"Si sigues pensando que la vivienda va a bajar un 30%, aunque suba el IVA 2 puntos, creerás que seguirás ahorrando 28", añadió.

La Asociación Hipotecaria recomendó que no se confíe en caídas adicionales de precio, porque "esa vivienda de mi barrio que me gusta, podría desaparecer". (El Economista – España)

Dónde hay más diferencia entre alquilar y comprar

En más de una ocasión se habrá planteando esta cuestión: comprar una vivienda o alquilarla. En España, desde la década de los años 60 se ha fomentado fiscalmente la adquisición y la cultura de la propiedad está muy instalada. Sin embargo, el parón que ha supuesto esta crisis en el sector inmobiliario ha llevado a muchos a explorar el mercado del alquiler. A esto se une que previsiblemente la deducción fiscal por vivienda habitual desaparecerá a partir del 1 de enero. ¿Cambiará este contexto en algo el perfil del mercado inmobiliario a medio plazo? ¿Se volverán las tornas y el arrendamiento ganará adeptos? ¿Cambia la situación en función de la Comunidad Autónoma?

En todas las regiones la adquisición es más cara que el alquiler. Pero a pesar de este punto común, hay importantes diferencias. Hay siete comunidades en las que la cuota de la hipoteca supera a la del arrendamiento en más de un 50%. Es decir, en estas regiones la propiedad puede perder cierto atractivo. Las mayores distancias se registran en el País Vasco (donde comprar es un 66,5% más caro que alquilar), Cantabria (65,6%), Galicia (63,9%), La Rioja (63,8%), Extremadura (62,9%), Castilla y León (55,7%) y Navarra (54,4%).

Con un encarecimiento del precio de compra respecto del de alquiler por debajo del 50% se sitúan las diez comunidades restantes. Entre éstas, las menores distancias se producen en Canarias (27,9%), Baleares (32,7%), Madrid (37%), Murcia (38,7%) y Cataluña (41,3%). En estas zonas el arrendamiento pierde encanto porque no resulta mucho más barato que la compra.

La lista se completa con Valencia (42,4%), Castilla La-Mancha (42,4%), Andalucía (44,0%) Aragón (46,1%) y Asturias (49,8%).

Las zonas más caras y baratas para comprar
Según estos datos, las comunidades donde más recursos requiere la compra de una vivienda son País Vasco (con una hipoteca media de 1.659 euros), Madrid (1.364), Cataluña (1.316), Cantabria (1.140) y Navarra (1.137).

En el lado opuesto, las regiones con los préstamos más bajos son Extremadura (1.717 euros), Murcia (1.754), Castilla-La Mancha (1.793), Valencia (1.816) y Canarias (1.824).

Las zonas más caras y baratas para alquilar
En este punto, las regiones con los precios más altos de alquiler casi coinciden plenamente con las más caras a la hora de comprar. Repiten: País Vasco (con 996 euros de mensualidad por arrendamiento), Madrid (995), Cataluña (932) y Navarra (736). Baleares es la novedad en la parte alta de la lista (751).

Finalmente, los alquileres más bajos se ubican en Extremadura (459 euros), Castilla La-Mancha (548), Murcia (551), Valencia (555) y Galicia (561). En este apartado también hay muchas coincidencias con las regiones donde los precios de la vivienda son inferiores. De hecho, se repiten todos a excepción de Galicia.

*Para realizar estas estimaciones se han utilizado como base los informes anuales del precio de la vivienda usada y del alquiler realizados por Fotocasa y la escuela de negocios IESE. Para poder comparar ambos mercados se ha elegido un piso tipo de 90 metros cuadrados y se ha multiplicado por el precio medio por metro cuadrado. Para hallar la cuota de la hipoteca se ha calculado a un tipo del 2,4% (el tipo medio concedido en enero, según el Banco de España) y con un periodo de 21 años (plazo medio, según el INE). Además, hay que resaltar que este tipo de interés se ha aplicado sólo al 80% del precio total, porque el 20% restante constituye la entrada necesaria para comprar un piso y no paga esos intereses. De todas formas, para que en la cuota mensual se reflejase el precio total de la vivienda, se ha repartido la cantidad correspondiente a ese 20% entre las mensualidades. Por si usted quiere hacer sus propios cálculos se ofrece el dato del precio del alquiler y de la vivienda por metro cuadrado. Este artículo se centra sólo en el factor precio, sin tomar en consideración las deducciones fiscales que afectan tanto al alquiler (varían de unas CCAA a otras) y la vivienda habitual (se suprimirá a partir del 1 de enero de 2011) (Beatriz Amigot - Expansión – España)

La venta de viviendas subió por primera vez en tres años en el cuarto trimestre 2009

La venta de viviendas en España aumentó un 4,1% interanual en el cuarto trimestre, hasta un total de 130.572 unidades, según ha publicado el Ministerio de Vivienda. Se trata de la primera subida desde el último trimestre de 2006. Además, si se compara sobre el tercer trimestre del pasado ejercicio 2009, las ventas arrojan un incremento del 21,4%. Encuesta: ¿Cree que la crisis inmobiliaria ha tocado fondo?.

Del total de viviendas vendidas en el cuarto trimestre del año pasado, 62.278 corresponden a obra nueva, un 47,7% del total, y 68.294 son de segunda mano, un 52,3%.

Se trata de la primera vez en los últimos nueve trimestres que la compraventa de viviendas usadas supera a las transacciones de vivienda nueva.

En el conjunto del pasado año se vendieron en España un total de 462.747 viviendas, lo que supone un 18% menos con respecto al ejercicio 2008, siendo el tercer año consecutivo de descensos del número de ventas.

El número de viviendas de obra nueva vendidas ascendió a 240.837, un 27,8% menos, mientras que de segunda mano cambiaron de propietario 221.910, lo que representa una caída del 4%.

Datos por Comunidades
Cuatro comunidades concentraron el 58% del total de las transacciones en el cuarto trimestre de 2009: Andalucía (24.052), Madrid (17.968), Cataluña (17.030) y Comunidad Valenciana (16.807).

En el último año se han producido descensos en la compraventa de viviendas en todas las comunidades, con la excepción de la Comunidad de Madrid. Las autonomías con caídas de ventas superiores a la media nacional son Castilla-La Mancha (-31,9%), Canarias (-29,3 %), Asturias (-24,5%), Baleares (-23,8%), Andalucía, (-22,9%), Comunidad Valenciana (-22,7%), Murcia (-21,8%), Galicia (-19,4%), Extremadura (-19,2%), y Castilla y León (-18,7%).

Por debajo de la media nacional se sitúan País Vasco (-17,2%), La Rioja (-14,6%), Cantabria (-10,5%), Aragón (-10,4%), Cataluña (-8,7%), Navarra (-1,8%), y Madrid (+2%).

Las capitales de provincia en las que se ha registrado un mayor número de transacciones inmobiliarias en los últimos doce meses son Madrid (24.779), Barcelona (9.631), Zaragoza (6.895), Murcia (5.688), Valencia (5.610), Sevilla (5.224) y Málaga (4.763).

Por lo que respecta a los municipios que no son capital de provincia, el mayor número de ventas se ha producido en Alcorcón (2.772), Torrevieja (2.570), Cartagena (2.303), Orihuela (2.300), Gijón (2.276), y Alcobendas (2.269).

El número de viviendas adquiridas por extranjeros residentes en España en el cuarto trimestre de 2009 fue 7.340, lo que supone un 5,7% del total de las viviendas compradas por los residentes y un 21% más que las viviendas compradas por este segmento de la población en el trimestre anterior. En cuanto al colectivo de no residentes, el número de viviendas compradas por el mismo asciende a 725. (El Economista – España)

Nace un nuevo barrio en Alcalá de Henares : En Espartales Norte ya se construyen centenares de viviendas de protección oficial . Puedes informarte en http://www.emvalcaladehenares.com/

Mapa de la vivienda: ¿dónde están más sobrevalorados los pisos?

A pesar de la brusca contracción del sector inmobiliario, el parque de viviendas sigue sobrevalorado entre un 20% y un 30%, según diversas investigaciones de especialistas del sector. Es decir, aún está pendiente más de la mitad de la resaca 'postburbuja'. Eso sí, el ajuste se presenta desigual ya que la brecha por provincias es enorme. Guadalajara, Toledo y Málaga son algunos de los lugares donde hay mayor margen de caída de precios. También hay desequilibrios entre zonas de una misma región: las segundas viviendas todavía deben abaratarse un 40%.

La disparidad en las estadísticas que rodean al sector de la vivienda es una constante debido a las distintas metodologías, fuentes y organismos siguen su evolución. En el caso de la sobrevaloración, la horquilla que barajan los expertos se sitúa entre el 20% y el 30%, y la tasa varía considerablemente en función de las provincias y de las zonas de las viviendas.

El Servicio de Estudios de BBVA señala en su boletín inmobiliario que "la caída acumulada de los precios de la vivienda [teniendo en cuenta los datos del Ministerio de Vivienda] desde el pico sería poco más que un 10% (en términos reales), una tercera parte de lo que el Servicio de Estudios de BBVA estima que debería ser la corrección total (del 30% en 2007)".

Es decir, aún quedarían por recorrer dos tercios de la cuesta abajo prevista. BBVA realiza estos cálculos en función de un modelo económico que incluye diferentes variables como el esfuerzo de renta familiar, la creación de hogares o el stock de viviendas.

Por provincias
Si se analizan los datos por provincias, la brecha es evidente. Mientras en algunas, como Orense y Navarra, el ajuste restante no llega al 5%, en Guadalajara o Toledo supera el 20%. En algunos lugares como Cádiz o Segovia, donde apenas se han producido caídas, también el margen para el abaratamiento es grande. ¿Los motivos de las diferencias? Pues el desigual comportamiento del PIB provincial es clave, así como la población y las perspectivas en la creación de hogares. También el stock existente y lla evolución en los años pasados. "Las correcciones esperadas hasta 2012 serán más fuertes en aquellas provincias en donde más se incrementaron los precios durante la fase expansiva del mercado", añade el informe.

La diferencia no sólo se establece en términos interprovinciales, para José Manuel Sánchez, director de Análisis de Knight Frank España, la sobrevaloración para la primera residencia de particulares en el centro urbano es del 15-20%, mientras que en la periferia alcanza el 20-30%. El ajuste debería de ser aún mayor en el caso en las segundas viviendas, donde llega al 30-40%, indica.

Media nacional
A nivel nacional, el Instituto Juan de Mariana acaba de hacer públicas sus previsiones en este campo. Ellos partían de una sobrevaloración mayor, del 40% en el pico de la burbuja, frente al 30% que estimaba el BBVA. Su método de cálculo toma como referencia la relación entre los precios de venta de las viviendas y el precio del alquiler, al que se denomina PER de la vivienda (en el lenguaje bursátil se denomina PER al número de veces que el beneficio neto de una empresa se encuentra incluido en el precio de cada una de sus acciones).

Cuando el precio de la vivienda se divide entre los ingresos del alquiler se sitúa por encima de su media histórica, sería un síntoma de que la vivienda está sobrevalorada. Y al revés: cuando esta ratio está por debajo de esta media histórica, la vivienda estaría infravalorada.

Toledo y Castellón son las dos provincias con más viviendas en stock por cada mil habitantes, dice Aguirre Newman

Según estos cálculos, a finales del pasado año se necesitaría alquilar un inmueble durante casi 24 años para recuperar el monto inicial de la inversión, cuando el PER histórico medio ha sido de 19,5 años. "Por tanto, el precio medio actual de la vivienda todavía muestra una sobrevaloración del 20% sobre sus fundamentales, así que nos falta la mitad del ajuste", señala Juan Ramón Rallo, coordinador del estudio.

El semanario británico The Economist realizó un ejercicio parecido al del Instituto Juan de Mariana a principios de 2010 y, según sus estimaciones, si se realiza una comparación con la media del PER desde 1975 los pisos seguirían un 55% por encima de su valor real, aunque si se pone el punto de mira en las cifras desde 1990, la sobrevaloración es del 24%.

No es el único que cree que el potencial de caída aún es largo. La consultora Aguirre Newman, que basa su análisis en función de la renta disponible, señala en el 'Informe de Coyuntura Global del Mercado Inmobiliario Español que "el ajuste del precio medio de las viviendas no ha llegado aún a su fin, debiendo ajustarse todavía un 27% en términos medios para situar la tasa de esfuerzo medias de los hogares españoles en el 30% de su renta disponible".

Y advierte: "De las 52 provincias españolas, 11 deberían ajustar su precio algo más de un 30% en media para reactivar la compra-venta de la vivienda, lo que supone que el stock residencial solo se absorberá asumiendo pérdidas económicas, tanto por parte de las promotoras como por parte de sus entidades acreedoras". Su informe destaca Toledo y Castellón como las dos provincias con más viviendas en stock por cada mil habitantes.

¿Cuánto queda?
Y, ¿cuánto se tardará en recorrer este camino? A juicio de Juan Ramón Rallo en la segunda mitad de 2011 se podría haber producido el total del ajuste. Otros expertos hablan de algo más de margen porque algunas variables como los tipos bajos y la nueva tributación de la vivienda a partir del año que viene están frenando la bajada de precios. Eso sí, según los expertos, en mayor o menor plazo, se producirá. (María García Mayo - Expansión – España)

Sacyr Vallehermoso sale de pérdidas y reduce su deuda

La constructora que preside Luis del Rivero ha cerrado 2009 con un beneficio de 506 millones de euros, frente a unas pérdidas de 256 de un año antes. Esta mejora se debe a las plusvalías por la venta de Itínere, la "buena marcha de las actividades de servicios y concesiones y la venta de activos inmobiliarios". Sacyr, que logró reducir un 18% su deuda neta en 2009, ha anunciado que se encuentra en "negociaciones avanzadas" para refinanciar 380 millones de su deuda.

Sacyr Valhermoso logró aumentar un 8,9% su cifra de negocios durante 2009, hasta 5.857,6 millones de euros. El único punto negro de sus cuentas se encuentra en su resultado bruto de explotación (ebitda), que sufrió un deterioro del 26,1%, pero que sin embargo, totalizó 450,147 millones de euros.

La cartera de obras y servicios de Sacyr Vallehermoso mejoró un 52,1%, hasta los 54.709,6 millones, pese a las dificultades del entorno. La mayor parte de su cartera, el 54,8%, proviene del área de internacional.

La constructora apunta en la nota de prensa de sus resultados que la venta de Itínere le generó unas plusvalías después de impuestos de 856,2 millones y un cash flow de 1.686 millones que se han destinado al repago de la deuda, como ya adelantado en trimestres anteriores. Su participación en Itínere a 31 de diciembre alcanzaba el 15,7%. En 2009 también ha llevado a cabo ventas de activos inmobiliarios que han generado un cash flow de 1.445 millones, de los que 1.106 millones se han destinado a amortizar su deuda financiera.

Así, su deuda financiera neta se ha reducido un 18%, es decir, 2.600 millones, hasta 11.861 millones de euros. Mientras, su deuda corporativa se redujo en 1.866 millones de 2008 hasta los 798,6 millones de euros.

Refinanciación de 380 millones de deuda
En el marco de la presentación de sus resultados de 2009, Sacyr ha anunciado que se encuentra en "negociaciones avanzadas" con sus bancos acreedores para alargar el vencimiento de 380 millones de los 885 millones de euros de deuda que debe amortizar en 2010. De modo que de los 11.861 millones de su deuda neta, 885 millones vencen en 2010, incluidos los 380 millones de deuda corporativa que ha anunciado que negocia refinanciar.

En 2011 Sacyr deberá amortizar 6.016 millones de euros, entre los que están incluidos los más de 5.000 millones de euros del crédito solicitado para comprar la participación del 20% de Repsol.

Sus títulos reaccionan a estas cuentas con subidas del 1,16%, hasta 6,040 euros. (Expansión – España)