La peor pesadilla del sector inmobiliario no tiene nombre ni fecha pero sí cifra: el 28%. Ésta sería la máxima caída que podrían sufrir los precios de la vivienda en España durante 2010 y 2011. Este porcentaje es el que ha barajado la UE en la realización de los test de resistencia realizados al 95% de la banca española. Las posibilidades de que se materialicen los escenarios contemplados son inferiores al 0,05%. Según datos oficiales del Ministerio de Vivienda, hasta ahora los pisos sólo habrían bajado, desde sus máximos, un 12%. El valor del suelo y de las casas aún en construcción también se hundirían un 61% y un 50% como máximo, respectivamente.
El 'baile' de precios de la vivienda española está muy concurrido. A rebosar de parejas de diferente carácter, desde las más optimistas hasta las más catastrofistas. Mientras que el departamento de la ministra Corredor dice que la depreciación del 'ladrillo' residencial alcanza ya el 12%, los promotores hablan de un 20%. 'Las grandes rebajas inmobiliarias aún están por llegar', se deducía de los datos que publicaban diferentes organismos internacionales. Así, con este panorama de fondo, los potenciales compradores no saben a qué atenerse y siguen buscando el momento óptimo para conseguir el máximo ahorro posible.
Ha tenido que ser Europa -a través del análisis realizado por el Comité Europeo de Supervisores Bancarios (CEBS) y el Banco Central Europeo (BCE)- quién ponga orden, quien fije el límite de los descuentos que acompañan al sector inmobiliario durante los últimos años. Eso sí, un límite que sólo sería posible en el peor escenario económico. En caso de catástrofe", dejan claro fuentes del Banco de España consultadas por ELMUNDO.es. El organismo se ha hecho eco del dato en un epígrafe dedicado a la vivienda dentro de la nota de valoración de los test. Pero, aunque este 'límite' sea totalmente hipotético, lo cierto es que algunas previsiones de diferentes organismos, sustentadas sobre datos 'reales', no se alejan demasiado de este contexto extremo.
Hace unas semanas, la calificadora de riesgo Fitch estimaba que el precio de la vivienda en España seguiría bajando al menos hasta 2012. Para entonces auguraba un descenso acumulado respecto a su nivel más alto -alcanzado a finales de 2007- del 30%. Las conjeturas de la también calificadora Standars&Poor's (S&P) iban en la misma línea. "Los precios pueden recortarse un 30% desde sus máximos", dice la agencia, que anuncia que las bajadas se concentraran, especialmente, en los próximos dos años.
También se apuntan a la lista de los peores augurios el semanario The Economist y el FMI.
Demasiada exposición inmobiliaria
El 95% de las entidades financieras españolas se ha sometido al testLas pruebas a la banca española han tenido en nuestro país un campo de análisis muy amplio, el mayor de toda la UE. El 95% de las entidades financieras en España se ha sometido al test, totalmente necesario para restaurar la imagen del sector financiero español. Pero los resultados no han sido acogidos por igual por todos los bancos y cajas, como es el caso del Banco Popular, que viene a incidir en el desmesurado desplome del valor de las casas reflejado en el informe.
"Algunas asunciones no son extravagantes, pero sí muy duras, con bajadas de precios de la vivienda que no hemos visto nunca", ha afirmado Jacobo González-Robatto, director financiero del Popular, entidad que dice que las pruebas de estrés sobrevaloran su exposición inmobiliaria.
González-Robatto afirmaba durante la presentación de resultados semestrales que la dependencia de su entidad al 'ladrillo' es "mucho menor" de lo que aparece en las pruebas. Más allá de estos desacuerdos, lo que sí está contrastado es que bancos y cajas son, en la actualidad, las principales tenedoras de viviendas y las que tienen el poder de regular su cotización en el mercado..
BANCO DE ESPAÑA: VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS DE RESISTENCIA (ESTRÉS TEST)
Se han incorporado al escenario adverso unas caídas nominales del precio de la vivienda del 28% y del suelo del 61%
Sobre el escenario macroeconómico adverso coordinado por las autoridades europeas se añade la tensión introducida en los parámetros que determinan los deterioros hipotéticos, que son coherentes con caídas del precio desde el máximo del ciclo actual del precio de la vivienda terminada del 28%, de la vivienda en curso del 50% y del suelo del 61%.
La vivienda en España tiene un comportamiento peculiar. De hecho, hasta la fecha, el descenso acumulado de los precios de la vivienda en España, desde su máximo del ciclo actual hasta el primer trimestre de 2010, ha sido de un 12% en términos reales, y en los últimos trimestres se han observado señales de estabilización de los precios, con leves caídas intertrimestrales. Es más, las características estructurales del mercado hipotecario en España hacen que sea un segmento de negocio en el que históricamente se registran las menores tasas de morosidad. Por ejemplo, su ratio de morosidad en 1993 fue del 4% frente al 8,5% del crédito total al sector privado residente.
