jueves, 28 de enero de 2010

Queremos pisos de 142.500 euros, pero cuestan 220.500 euros


La distancia entre el precio con el que marcan los vendedores las viviendas anunciadas en pisos.com y el precio de búsqueda por el que los potenciales compradores desearían adquirirlas aún resulta considerable, lo que dificulta que se crucen operaciones de compraventa.

Según el último informe sobre las viviendas más buscadas en España entre julio y octubre, el 'piso tipo' que quieren comprar los españoles cuesta entre 135.000 y 150.000 euros y tiene 90 metros cuadrados. Así, el precio medio del intervalo en el que se mueve la demanda es de 142.500 euros.

Por otra parte, según el informe mensual de precios de venta elaborado por pisos.com, la vivienda en España en diciembre de 2009 marcó un precio medio de 2.450 euros por metro cuadrado. Si multiplicamos este dato por los 90 metros cuadrados que busca el comprador, la vivienda modelo en venta costaría 220.500 euros. Según estos datos, la diferencia entre el precio deseable inicial y el precio de la oferta es del 35%, alrededor de 78.000 euros.

Según Miguel Ángel Alemany,director general del portal, estas cifras no deben entenderse como que los pisos están sobrevalorados en todos los casos en ese 35%. ''Durante la negociación ya se alcanzan descuentos de entre el 10 y el 15%, lo que hace que las distancias se vayan acortando''.

Asimismo, Alemany indica que los usuarios de pisos.com siempre evalúan en un primer momento los pisos más baratos, pero ''acaban contactando con aquellos que cumplen con mayor exactitud sus expectativas de localización y calidades, lo que generalmente eleva el precio inicial de búsqueda''.

El análisis entre oferta y demanda sirve para ver el esfuerzo que hacen los vendedores (oferta) para rebajar los precios y los potenciales compradores (demanda) para estar dispuestos a pagar más por una vivienda. (Que – España)

miércoles, 20 de enero de 2010

Vivo de alquiler: ¿qué debo pagar yo y qué el arrendador?


Las dificultades para acceder a una vivienda en propiedad mediante su adquisición está impulsado el mercado del alquiler. El arrendamiento, como la compra, tiene sus puntos claves, y uno de ellos es saber qué corresponde pagara al inquilino y al propietario.

Es frecuente ver dudas sobre quién paga los gastos que genera una vivienda en alquiler, ya sea de protección oficial o libre, tal y como sostiene y explica idealista.com. Ese portal inmobiliario asegura que si en el contrato no figura nada, los gastos generales de la vivienda, como la comunidad, la piscina, los ascensos, o los garajes, deberá abonarlos el propietario de la vivienda. Sin embargo, podrá solicitárselos al inquilino siempre que esté pactado y firmado en el contrato de alquiler.

Al mismo tiempo, los servicios individuales como agua, luz, teléfono, electricidad deberán ser abonados por el inquilino salvo que las partes pacten lo contrario.

En caso de una obra
Otro problema con el que se pueden encontrar arrendador e inquilino es una obra. ¿Quién debe pagar en este caso? Idealista.com señala que hay que diferenciar entre las que sean de conservación y de desgaste. Por ejemplo, goteras y grietas, estarían entre las primeras ya que son para conservar la habitabilidad apropiada de la vivienda, y por lo tanto deben ser abonadas por el propietario. Mientras que las pequeñas reparaciones producidas por el desgaste en el uso, como puede ser la rotura de un interruptor de la luz, deben ser abonadas por el inquilino.

Las cláusulas abusivas de los contratos suelen ser otro de los puntos de conflicto en un alquiler. Cuando hay materias de libre disposición que se pactan y se firman por ambas partes luego no se pueden considerar "abusivas", según recuerda la corte de arbitraje.

Lo que sí se considera abusivo es que el propietario cobre el seguro de hogar al inquilino, "puesto que el tenedor del seguro siempre tiene que ser el dueño".

El caso de las vpo
En el caso de una vivienda pública de protección oficial (vpo), hay que tener en cuenta que los contratos de alquiler se celebran al amparo de la ley de arrendamientos urbanos y se someten al régimen jurídico previsto en la misma.

En estos casos particulares, el plan de vivienda estatal 2009-2012 fija una renta máxima anual, que será el 4,5% ó el 5,5% del precio máximo legal que la vivienda protegida tendría en caso de que se pusiera en venta.

Con este límite de renta anual estipulado, la corte de arbitraje advierte de que el propietario puede cobrar el máximo al inquilino y "meter absolutamente todo lo que quiera, como gastos de comunidad, tasas de basura o seguro de hogar aunque esto se puede quitar porque no es una obligación que corresponda al inquilino".
(El Economista – España)

martes, 19 de enero de 2010

210 euros al mes: 167.472 jóvenes reciben la Renta Básica de Emancipación para el pago de alquiler


Un total de 167.472 jóvenes han recibido a cierre del cuarto trimestre del año la Renta Básica de Emancipación, la ayuda de 210 euros para el pago del alquiler, lo que supone un incremento del 12,4% con respecto a octubre. Según los datos hechos públicos este lunes por el Ministerio de Vivienda, se han ordenado pagos en prestaciones a los beneficiarios por un valor de 399,4 millones de euros desde la entrada en vigor de esta ayuda.

De este importe, 390,3 millones de euros corresponden al pago de mensualidades y aval y 9,1 millones para pagos de préstamos de fianza. Al finalizar noviembre había 41.866 jóvenes que presentaban algún tipo de incidencia en su expediente que ha impedido al Ministerio abonar temporal o definitivamente la ayuda.

Así, las comunidades autónomas, competentes para tramitar y resolver las solicitudes, han anulado la resolución positiva otorgada previamente por ellas en 7.620 casos.

En total, 314.583 jóvenes han solicitado la Renta Básica de Emancipación desde su creación. Las comunidades han concedido y enviado al Ministerio 226.640 resoluciones positivas de las que permanecen vivas 159.131 y se han extinguido 67.509 porque el beneficiario ha dejado de cumplir alguna de las condiciones de edad, ingresos o residencia en alquiler con las que se diseñó este instrumento.

El Ministerio ha abonado la ayuda al 97% de los jóvenes con resolución positiva y a los que se les ha verificado el pago del alquiler.

Cataluña, a la cabeza
Cataluña es la comunidad autónoma con un mayor número de beneficiarios con 29.790 hogares a los que llega la RBE, con un incremento del 16,4% con respecto al trimestre anterior.

Le siguen la Comunidad de Madrid con 26.367 (+15,4%) y Andalucía con 19.820 (+8,6%). El esfuerzo que supone a los jóvenes emanciparse, entendiendo como tal el porcentaje que supone el pago del alquiler sobre los ingresos que perciben, es del 42%. Al recibir la Renta Básica de Emancipación, el esfuerzo se reduce considerablemente, situándose en el 24%.

El prefil del demandante
Las mujeres vuelven a ser las que más demandan y, en la misma proporción, las que más cobran la ayuda de los 210 euros de tal forma que 94.138 mujeres perciben esta renta, un 56,2% del total por 73.334 hombres, un 43,8%.

Por edad, los mayores porcentajes de beneficiarios se dan entre los 27 y los 29 años, concentrándose en ese tramo el 50,3% de los beneficiarios. En concreto el 17,5% tiene 28 años, mientras que el 37,7% de los perceptores tiene entre 23 y 26 años. Por último el 0,73% tiene 22 años y el 11,21%, 30 años.

La distribución de beneficiarios según la renta del alquiler pagada es: el 28,6% pagan menos de 400 euros, el 42,8% entre 400 y 600 euros; el 21,3% entre 600 y 800 euros y el 7,4%, más de 800 euros al mes.

Por último, según los ingresos de los beneficiarios, el mayor porcentaje de los mismos, el 38,1% tienen unas rentas de entre 10.000 y 15.000 euros, el 36,5% tienen unos ingresos de entre 15.000 y 22.000 euros y el 25,4%, menos de 10.000 euros.
(El Economista – España)

viernes, 8 de enero de 2010

La 'City madrileña' se levanta al norte de la Castellana


Un nuevo barrio, que albergará a 138.000 vecinos, acaba de ver la luz en Madrid: la prolongación de la Castellana. No es ni el más grande planeado en la capital, ni el último firmado por el Ayuntamiento de Madrid, pero sí el más relevante por el tiempo que ha tardado en lograr el visto bueno.

Después de muchos años de desencuentros entre las administraciones públicas implicadas (Comunidad y Ayuntamiento de Madrid y el Ministerio de Fomento) y los propietarios del suelo "donde destaca la sociedad Desarrollo Urbanístico Chamartín (Duch), controlada por BBVA y Grupo Sanjosé", el plan parcial de Prolongación de la Castellana fue aprobado a finales de 2009 por el Ayuntamiento de Madrid, con varios cambios respecto a la propuesta inicial de 2004.

"El nuevo plan va a suponer un cambio muy importante para la ciudad. Tras más de 10 años de espera, se va, por fin, a acometer el cierre de la ciudad por el norte, eliminando la barrera al tráfico que suponen en la actualidad las infraestructuras ferroviarias y generando una importantísima reserva de suelo para la construcción de oficinas y de residencial", señala José Navarro, director general adjunto de la consultora Savills.

Con el plan de prolongación, el popular Paseo de la Castellana ampliará su longitud en 2,6 kilómetros, hasta dejarla en 8,9 kilómetros, que van desde la Plaza de Colón, hasta el nuevo barrio proyectado. La prolongación de la Castellana se desarrollará desde el Nudo Norte, hasta la autopista M-40, casi en el límite del término municipal de Madrid, dentro de un ámbito de 312 hectáreas. De esta superficie, Adif y Renfe Operadora aportan 195 hectáreas, según el Plan Chamartín aprobado en mayo de 2009, a cambio de un canon fijo de 984 millones de euros y 100.000 metros cuadrados de edificabilidad que podrán ser destinados a la construcción de vivienda protegida.

El planeamiento urbanístico contempla una inversión de 11.100 millones de euros (300 millones menos que los fijados en el plan de 2004), que se iniciarán en 2011 y culminarán en 12 años. Del presupuesto, unos 6.800 millones irán destinados a la edificación, mientras que el resto, sufragado entre los propietarios, el Ayuntamiento de Madrid y el Ministerio de Fomento-Adif, se utilizará para la dotación de nuevas infraestructuras.

La aprobación del plan ha estado marcada por múltiples conflictos entre los diferentes actores implicados, que han retrasado el cierre de la llamada Operación Chamartín. Uno de los principales problemas se produjo por los derechos de la Asociación de Reversionistas, aquellos primeros propietarios de los terrenos que fueron expropiados por Renfe en los años cuarenta y cincuenta para construir las vías y que reclamaban una mejora en la compensación económica recibida.

Distrito financiero
El principal propósito de este proyecto urbanístico es dotar de un distrito económico y financiero, a imagen de los que tienen otras capitales como París y Londres. �Por su carácter estratégico, escala metropolitana y efectos sobre la ciudad, es comparable con otros proyectos acometidos en los últimos años en las grandes ciudades europeas como La Defénse y Austerlitz, en París; Broadgate y Canary Wharf, en Londres; o la transformación de zonas centrales de Berlín�, aseguran desde el Ayuntamiento de Madrid.
Por ello, junto a las 17.000 viviendas planeadas -de las que 4.000 tendrán algún tipo de protección-, se desarrollarán más de un millón de metros cuadrados de oficinas. "Las zonas de oficinas están agrupadas en torno al cierre norte y al Nudo de Manoteras, creando unos núcleos de atracción terciarios. Vendrá a consolidar la imparable expansión del eje de oficinas de Madrid hacia el norte", señala José Navarro. En total, se destinarán 1,2 millones de metros cuadrados a oficinas, 165.000 a uso hotelero y 165.000 de superficie comercial.

La ubicación de este nuevo desarrollo no es casual. El plan de Prolongación de la Castellana, ubicado al norte de la capital, vendrá a completar la oferta ya existente en la zona. "Lo más significativo del proyecto es que se ubica dentro de la ciudad y que relanzará una gran extensión de terrenos que, en la actualidad, se encuentra en una de las zonas más caras y representativas de la capital de España. No se trata de un proyecto aislado en las afueras de la ciudad, sino de rehabilitar la zona norte de la ciudad. Duch se beneficia de una ubicación nueva pero consolidada al mismo tiempo", asegura el director de Savills.

En la zona elegida, se encuentra otro de los grandes desarrollos empresariales de Madrid: Cuatro Torres Business Area. Este complejo está formado por cuatro rascacielos con más de 175.000 metros cuadrados de espacio para oficinas, además de un hotel de cinco estrellas. Junto a las torres corporativas, la Comunidad de Madrid también planea la construcción de un Centro Internacional de Convenciones.

A pocos kilómetros, está Telefónica con su Distrito C de Las Tablas, y la entidad financiera BBVA también han ubicado sus nuevas sedes corporativas. "La zona norte se configura, así, como un gran distrito financiero, una gran City, que refuerza la posición internacional de Madrid, incrementa la competitividad, dinamiza la economía y crea empleo", explican fuentes del Ayuntamiento de la capital. "A su alrededor se ubican zonas de oficinas consolidadas y las sedes de las principales compañías del país como Caja Madrid, BBVA, Telefónica, Vodafone y ACS, que apostaron por la zona norte hace ya algún tiempo", explica Navarro.

Infraestructuras
La puesta en marcha de este barrio, donde está previsto que vivan unas 52.000 personas y otras 88.000 trabajen en la zona, ha llevado a los responsables del proyecto a planificar una serie de mejoras en las infraestructuras.

La prolongación de la Castellana contará con cinco nuevas estaciones de metro, de la Línea 10, además de sendas conexiones con las carreteras de circunvalación M-30 y M-40 y cuatro ejes transversales. Fomento y Adif sufragarán la remodelación y ampliación de la estación Chamartín y la construcción de dos nuevas estaciones de Cercanías.

Los otros nuevos barrios
1. Sanchinarro, Montecarmelo y Las Tablas son algunos de los últimos proyectos urbanísticos que se han llevado a cabo en la capital, y que estarán muy ligados al nuevo desarrollo.

2. Al otro lado de la ciudad, en el sureste de Madrid, en los últimos años se ha creado un nuevo barrio, el Ensanche de Vallecas, cuya superficie es de siete millones de metros cuadrados.

3. Valdebebas y Los Berrocales serán otros de los proyectos que se convertirán en realidad en los próximos años. Aprobados en 2009, tendrán las primeras casas en 2012.

4. El Ayuntamiento de la capital acaba de retomar el plan parcial de Arroyo del Fresno. El proyecto cuenta con 324.000 metros cuadrados para vivienda y 42.920 m2 de uso terciario.

5. Fuera de Madrid, destaca el complejo de oficinas 22@ en Barcelona, un proyecto que cuenta con cuatro millones de metros cuadrados de superficie bruta alquilable.

Rocío Ruiz
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lunes, 4 de enero de 2010

Los pisos en España siguen sobrevalorados un 55%


El precio de la vivienda en España continúa un 55% sobrevalorado pese a la senda bajista recorrida hasta la fecha, según un indicador creado por 'The Economist' que refleja que este desajuste es el más abultado de entre los principales mercados mundiales.

El indicador establece un precio razonable para cada país poniendo en relación los valores de compraventa y los ingresos por alquiler y determinando para cada caso una media histórica, de forma que los resultados superiores a ésta son interpretados como una sobrevaloración.

En el caso de España, tomando como referencia los valores desde 1990, la sobrevaloración de los precios se situaría en el 24%, mientras que atendiendo a las cifras desde 1975 este porcentaje ascendería al 55%. Por detrás de España se situarían Hong Kong (52,9%), Australia (50%) y Francia (39,8%).

Según 'The Economist', "el hecho de que los mercados se estén estabilizando podría sugerir que los precios han caído los suficiente para corregir los excesos de la 'burbuja' inmobiliaria". Si bien, apunta que los precios siguen cayendo en aquellos mercados sobrevalorados como Francia, Irlanda o España, por lo que el ajuste global aún no habría tocado fondo.

Así pues, el análisis arroja que los precios de la vivienda en EE.UU. se sitúan ya 3 puntos porcentuales por debajo de su media histórica tras abanderar la crisis del 'ladrillo' a nivel internacional.

Por su parte, el coste de las compraventas en el Reino Unido está creciendo de nuevo en el Reino Unido, con una sobrevaloración del 28,8%, lo que hace pensar que el mercado se mantiene en una fase expansiva.

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