Más alquiler y menos compra de pisos en España

Muchos expertos en el mercado inmobiliario comentan que se vislumbran atisbos de una recuperación del sector. No obstante, la búsqueda de pisos en venta se ha reducido un 23% en los últimos meses en España, según el registro de sitios web analizados por el buscador especializado en web inmobiliaria “Gartoo.es”. En contrapartida, la búsqueda de pisos en alquiler se ha incrementado un 15% en los últimos cuatro meses.

Durante el mes de julio de 2010, el 34% de las páginas visitadas en Gartoo.es tuvieron como finalidad la búsqueda de pisos en alquiler. Frente a esto, un 20% de las páginas vistas totales tuvieron como propósito la búsqueda de viviendas en venta. Sin embargo, la proporción del inventario de inmuebles en venta y en alquiler publicados por Gartoo.es en los últimos meses continúa siendo la misma.

Pero posiblemente el dato más llamativo, es que en el 46% restante de las páginas vistas, el usuario no especifica si la consulta es sobre “alquiler” o “compra”.

Los datos que surgen de las conclusiones analíticas del buscador Gartoo.es se asemejan a los que muestra Google Trends, una herramienta que permite mostrar los términos de búsqueda más frecuentes desde el año 2004. Al realizar un análisis comparativo entre los términos “venta pisos” y “alquiler pisos” se aprecia que la búsqueda de “alquiler pisos” es un 50% más frecuente que la de “venta pisos” durante el mes de julio. Tal como vemos gráficamente, se ha evidenciado que se buscan más pisos de alquiler que propiedades en venta durante los meses de verano en nuestro país desde el año 2004.

Esto se debe, en gran parte, a que los meses de verano son tradicionalmente, los de mayor movimiento de alquileres por el flujo de estudiantes que buscan piso compartido para el curso de sus estudios universitarios y de empleados públicos que son trasladados a un nuevo destino por razones laborales. A esto hay que resaltar que, a pesar de que los precios han bajado, para muchos españoles acceder a una primera vivienda aún es difícil.

Si bien los datos de las búsquedas de pisos en alquiler durante el mes de julio representan un significativo incremento, en comparación con el año 2006 ha experimentado un descenso del 30%, signo indiscutible de que la crisis sigue haciendo estragos hasta en tiempos de vacaciones.

Buen Momento para Comprar una Vivienda - El precio de la vivienda bajó en julio

El Índice del Mercado Inmobiliario pisos.com se ha colocado en 93,91 puntos en el mes de julio de 2010 en España. De las 17 Comunidades Autónomas, tan sólo dos regiones se han situado por encima de la primera referencia: Cantabria con 1,68 puntos y La Rioja con 0,74 puntos. Los índices más bajos del mes se corresponden con las Comunidades Autónomas de Aragón, Castilla y León, Navarra, Extremadura y Castilla-La Mancha, que han arrojado diferencias frente a inicios del pasado año de 14,91, 13,83, 13,01, 12,11 y 11,53 puntos respectivamente.

Aunque el precio de la vivienda en España sigue su particular recorrido a la baja, los descensos resultan cada vez más moderados a nivel general. En este sentido, la localización de los inmuebles juega un papel fundamental, ya que determinadas ubicaciones llevan subiendo desde hace ya unos cuantos meses. Según Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com, "la demanda se está volcando en la búsqueda, dado que las oportunidades siguen existiendo, si bien se está posponiendo la operación debido al factor vacacional". Alemany recuerda que es importante meditar la decisión, pero si se reúnen las condiciones financieras necesarias, "adquirir un piso antes de que finalice este año conlleva un beneficio fiscal que es muy probable que desaparezca en 2011".

Bajadas significativas a nivel regional

Según el informe mensual de precios de venta elaborado por pisos.com, la vivienda en España en julio de 2010 tiene un precio medio de 2.383 euros por metro cuadrado. Esta cifra vuelve a marcar un descenso del 0,75% frente al mes de junio de 2010, cuando el precio medio fue de 2.402 euros por metro cuadrado.

Por comunidades y ciudades autónomas, Navarra (1,96%), Melilla (0,53%), País Vasco (0,50%), La Rioja (0,24%) y Baleares (0,16%), son las únicas que marcan una evolución positiva respecto al mes de junio. El resto ha registrado descensos mensuales. Los más significativos se localizan en Andalucía (-2,25%), Canarias (-1,78%), Extremadura (-1,61%), Castilla La-Mancha (-1,20%) y Galicia (-1,12%).

Por otra parte, las regiones más caras son País Vasco (3.993 €/m²), Madrid (2.926 €/m²), Cataluña (2.805 €/m²) y Baleares (2.592 €/m²), mientras que las más baratas son Extremadura (1.415 €/m²), Castilla-La Mancha (1.605 €/m²), Castilla y León (1.823 €/m²) y Murcia (1.865 €/m²).

Repuntes en algunas provincias

En las 50 provincias y dos ciudades autónomas analizadas en el informe mensual de precios de venta de pisos.com, 17 de ellas han arrojado porcentajes de subida frente al mes de junio, mientras que el resto ha bajado. Las provincias que han registrado un aumento mayor han sido Lugo (2,69%), Segovia (2%), Navarra (1,96%), Huesca (1,74%) y Guipúzcoa (1,25%). Aquellas que han registrado un descenso mayor en el periodo estudiado han sido Santa Cruz de Tenerife (-2,74%), Málaga (-2,54%), Palencia (-2,52%), Sevilla (-2,38%), Ciudad Real (-2,19%), A Coruña (-2,11%), Jaén (-1,93%), Cáceres (-1,75%), Las Palmas de Gran Canaria (-1,69%), Badajoz (-1,65%), Toledo (-1,53%) y Ávila (-1,52%).

En la clasificación de las provincias por precio, el informe mensual coloca en primera posición a Guipúzcoa, con 4.973 euros por metro cuadrado. Le siguen Vizcaya (3.790 €/m²), Barcelona (2.953 €/m²), Madrid (2.926 €/m²) y Álava (2.773 €/m²). En la parte baja de la tabla, Cuenca cerraría la clasificación con 1.289 euros por metro cuadrado. Otras provincias económicas serían Ciudad Real (1.328 €/m²), Ávila (1.359 €/m²), Cáceres (1.366 €/m²) y Badajoz (1.426 €/m²).

Pocos incrementos de precio

El análisis del precio medio por metro cuadrado en las capitales de provincia afirma que en julio del presente año sólo 14 de ellas incrementaron su valor, dando como resultado variaciones de precio positivas. Las más representativas son: Donostia-San Sebastián (2,51%), Cuenca (2,49%), Lugo (1,85%) y Valladolid (0,60%).

La capital de provincia que ha registrado un descenso mayor en el periodo estudiado ha sido Málaga, con una variación del -2,69%. Por detrás se han situado Las Palmas de Gran Canaria (-2,39%), Ciudad Real (-2,34%), Ourense (-2,24%), Pontevedra (-2,22%), Palencia (-2,17%) y Tarragona (-2,13%).

Ordenando las capitales de provincia por precio, el informe mensual de julio de 2010 coloca a la cabeza a Donostia-San Sebastián con 6.107 euros por metro cuadrado. Le siguen Barcelona (4.243 €/m²), Bilbao (4.162 €/m²) y Madrid (3.718 €/m²). La capital de Palencia cerraría la tabla con 1.732 euros por metro cuadrado. Otras capitales de provincia económicas serían Pontevedra (1.759 €/m²), Cáceres (1.795 €/m²), Zamora (1.797 €/m²), Cuenca (1.846 €/m²), Soria (1.856 €/m²), Badajoz (1.870 €/m²) y Lugo (1.887 €/m²).

Vía Qué

Consejos para comprar una casa en verano

Las rebajas de las viviendas de segunda residencia en las zonas costeras son muy atractivas para muchos ciudadanos que están interesados en comprarse una casa durante la época vacacional.

Las rebajas de las viviendas de segunda residencia en las zonas costeras son muy atractivas para muchos ciudadanos que están interesados en comprarse una casa durante la época vacacional.

No obstante, antes de apresurarse es mejor tener en cuenta un serie de puntos para evitar caer en los errores más comunes:

* No aceptes menos de una rebaja del 30% como mínimo desde el precio de salida del inmueble. Incluso, puede que si se espera un poco, los precios bajen aún más.

* Evite la compra por impulso. Antes de hacerlo, es recomendable que conozca bien el lugar donde se ubica el chalet o apartamento y tenga en cuenta los costes de mantenimiento, como por ejemplo, si está en una urbanización con piscina e instalaciones deportivas.

* El ciudadano que piensa adquirir un inmueble en la costa como inversión, debe mantener la precaución y considerar si los precios van a seguir bajando o si el alquiler tiene perspectivas de subir.
* Las entidades financieras suelen aprovechar el verano para hacer rebajas en las ofertas inmobiliarias, puede ser un buen momento para comprar.

* No obstante, hay que tener en cuenta que el stock de pisos se ha concentrado mucho en viviendas de segunda residencia y que no se prevé que se absorba en su mayor parte hasta el 2015. Por esta razón, se espera que los precios de la vivienda sigan bajando.

* Las zonas donde exista más sobre oferta de inmuebles serán donde presenten precios más rebajados.

“Es posible que este verano haya una cierta alegría en el mercado de segundas residencias”, ha declarado a este respecto el analista independiente José Barta.

Fuente noticias.pisos.com

Caja Madrid subasta 141 viviendas

Cada vez resulta más difícil poder contabilizar y dar cuenta de todas las subastas de viviendas que se celebran cada mes en nuestro país, ya que parecen crecer semana a semana, encarnando uno de los procedimientos más usuales que se emplea para lanzar al mercado ofertas de venta de viviendas. Bancos, cajas de ahorros, agencias de la propiedad inmobiliaria, sociedades de gestión inmobiliaria adscritas a las entidades financieras, promotoras inmobiliarias e incluso particulares, se suman a utilizar las subastas de viviendas como un procedimiento llamativo y atractivo, que sugiere al posible cliente la opción de ahorrar un buen porcentaje con relación al teórico precio actual de mercado de la vivienda a adquirir.

Ahora nos llegan dos nuevas subastas de viviendas de Caja Madrid que van a ofertar un total de 141 pisos y casas distribuidos por todo el territorio de nuestro país. Según ha informado la propia entidad, estas subastas de viviendas contemplan rebajas que alcanzan el 40 por ciento respecto del precio de tasación actual. En total, las 141 viviendas que ahora saca a subasta Caja Madrid presentan un valor conjunto que se eleva hasta los 10 millones de euros. Como ya viene siendo habitual, estas nuevas subastas de viviendas de Caja Madrid van a ser realizadas por la sociedad de subastas y servicios inmobiliarios Reser, perteneciente al propio grupo corporativo de la entidad financiera Caja Madrid.

Las viviendas subastadas por Caja Madrid en estas dos convocatorias se reparten entre viviendas de primera residencia y viviendas de vacaciones o segundas residencias ubicadas en las zonas de costa. Los plazos para ambas convocatorias de subastas de viviendas finalizarán los días 20 y 23 de julio.

Como también ya viene siendo práctica común en las subastas y ofertas de ventas de viviendas de bancos y cajas de ahorros, Caja Madrid añade a su convocatoria la opción de contratar una hipoteca en caso de conseguir la adjudicación de alguno de los pisos y casas por los que se va a pujar. Caja Madrid estima que la mencionada oferta hipotecaria es muy competitiva, ya que brinda la posibilidad de financiar el 100 por cien del valor de la operación, con el tope del 80 por ciento sobre el importe de la tasación actual, a Euríbor +0,5 por ciento con un plazo de amortización que puede llegar hasta los 40 años, sin que se contemple comisión alguna en la contratación.

En cualquier caso, mucho nos tememos que este mercado de las subastas vaya ya camino de la saturación, y ya no despierte el interés y la curiosidad de tiempo atrás.

Comprar viviendas de alquiler

Ha surgido un modelo de comprar viviendas conocido como alquiler con opción a compra, lo que permite que el inquilino no deposite su dinero en algo sin beneficios. Vivir en un espacio alquilado tiene sus ventajas y sus desventajas, todo dependerá del cristal que visualicemos la situación. Esta forma nos provee de un ambiente, del cual en otras condiciones no podemos acceder a el, sin embargo resulta muy incomodo pensar que estamos pagando algo mensualmente que podríamos adquirir como propiedad en otro caso. Las opciones de alquiler con alternativa de compra es una facilidad para el inquilino, sobre todo si se encuentra sumamente cómodo en el piso y por x razones no desea abandonarlo, sin embargo esta alternativa debe de ser especificada en la realización del contrato.

Legalmente es conocida como financiación mixta, goza de gran demanda en el mercado inmobiliario, sobre todo para aquellas personas que no cuentan con los medios necesarios para comprar un piso. Este pacto permite que el inmueble sea trasladado a propiedad del inquilino en un tiempo pautado, puede ser en el inicio como puede ser al final. Este proceso establece un plazo para la decisión del arrendado, este tiene un lapso de 3 a 5 años para decidir si desea comprar la vivienda. No obstante las cuotas mensuales de este proceso resultan ser mas costosas que el alquiler convencional, si la persona decide comprar la casa, el dinero obtenido desde el inicio del contrato será traspasado al precio total de la vivienda y posteriormente descontado, en el caso contrario el arrendado estará en graves problemas porque perderá todo el dinero que ha abonado desde un principio. Son más las ventajas que las desventajas de esta forma inmobiliaria. Por una parte el inquilino tendrá la opción de verificar su adaptación al inmueble ademas de que pagara cuotas mas cómodas para adquirir la vivienda, sin embargo la principal desventaja por parte del propietario es que no recibe una cantidad de dinero poderosa sino que es recibido de una manera muy limitada, por lo que este ultimo se puede ver restringido en la compra de algunos objetos necesitados. Este plan fue adoptado por el Plan de Vivienda del gobierno, por lo que una persona que desee adquirir una vivienda de protección oficial debe de aportar una cuota mensual, de acuerdo a sus posibilidades.

Todo esto será determinado por las ordenanzas que regulan este plan. Existen también otros niveles de preferencia, es decir, si el propietario decide vender el piso, el inquilino goza de ciertos beneficios en comparación con otros interesados, esto se conoce como derecho de tanteo y de retracto. El derecho de retracto se lleva a cabo cuando el inquilino observar algo que no esta en su lugar y quiere retirarse de la operación. La renta con opción a compra esta formada por un contrato donde ambas partes posibilitan la adquisición posterior del inquilino de la propiedad. No obstante las personas que deseen adquirir una vivienda en régimen de protección oficial deben de cumplir con una serie de requisitos que son exigidos por el estado. Dentro de estos requisitos la persona no debe de contar con un empleo, este tipo de viviendas esta destinada a personas que no cuentan con los medios para alquilar un piso, ni tienen los recursos de pagar una hipoteca en caso de que los intereses varíen. Las viviendas de protección oficial, sin embargo son muy exigentes a la hora de acceder sus servicios o facilitar la vivienda a determinados ciudadanos, por lo que una falta de los criterios anteriormente mencionados puede impedir que la vivienda sea otorgada.

Consejos para saber cómo comprar un piso al banco

Las entidades financieras ya han puesto los motores a punto para vender las viviendas que tienen en cartera. El canal de comercialización que han escogido es, principalmente, internet. En algunos casos, ya ofrecen descuentos interesantes. En otros, podrá negociar el precio, como con un particular o una inmobiliaria.
Los bancos ya son la primera imobiliaria del país. Algunos analistas consideran que, gracias a ellos, la reactivación del mercado inmobiliario español puede ser más rápida. A su juicio, las entidades financieras abrirán el grifo del crédito para vender los pisos de los que se han tenido que hacer cargo. Además, no les dolerán prendas a la hora de realizar rebajas. De hecho, hay muchos expertos que consideran que los promotores están enfadados con los bancos por lo que consideran una competencia desleal: no pondrán ningún obstáculo a la hora de financiar la adquisición de sus viviendas y seguirán poniendo muchas trabas a la concesión de una hipoteca para comprar un piso directamente al constructor.

La Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), para evitar esos problemas, ha llegado a un acuerdo con el Banco Santander. Los promotores que sean clientes de esta entidad financiera harán una rebaja del veinte por ciento en sus inmuebles a cambio de que el banco otorgue a los compradores una hipoteca por el cien por cien del valor del inmueble y con un tipo de interés de euribor más un uno por ciento. ¿Cómo adquirir uno de estos inmuebles? Desde el Santander explican que el comprador ha de preguntar al constructor del piso que le interese si es miembro de la APCE y, segundo, si tienen firmado el crédito hipotecario con el Santander. Si es así, se podrá beneficiar de las condiciones. Se calcula que alrededor de 2.000 promotores en España cumplen todas las características.

Venta «on-line»

Pero éste, en realidad, es un caso aislado. La mayor parte de los bancos españoles están intentando vender sus inmuebles. Y, para ello, ya han engrasado todos los motores búsqueda. Sobre todo en internet. Ya tienen colgados en sus páginas web cientos de inmuebles. Aunque existen particularidades en el modo en que se están comercializando. Siguiendo con el Santander, su sociedad inmobiliaria, Altamira Real Estate, está poniendo sus pisos a disposición de los trabajadores del grupo financiero. Y también los ofrecen a los empleados de otras empresas, como Telefónica o Indra. Las condiciones son atractivas: los descuentos varían entre un 20 y un 30 por ciento. De momento, Altamira no ofrece pisos al público general, pero prevén hacerlo próximamente.

El Popular sí tiene a disposición de los particulares su cartera de viviendas ejecutadas. Se pueden encontrar en la web de su sociedad inmobiliaria, Aliseda. Si está interesado en alguno de sus pisos, tendrá que dejar sus datos en la web y se pondrán en contacto con usted.
La Caixa, a través del portal de internet de su inmobiliaria, Servihábitat, comercializa las viviendas procedentes de los embargos a particulares. Aquí podrá encontrar viviendas con un descuento de un 25 por ciento con respecto a su valor de mercado. Esta rebaja podrá ser un cinco por ciento superior en el caso en que el comprador sea cliente de La Caixa, domiciliando la nómina y varios recibos. Si decide contratar la hipoteca con esta entidad, no obtendrá condiciones especiales.

La página web de Bancaja Hábitat está plagada de inmuebles. Su oferta más destacada es «km cero». Se trata de pisos de segunda transmisión, pero sin estrenar, a precios de segunda mano. En el caso de las viviendas usadas, los descuentos varían, no tienen una política concreta al respecto, aunque aseguran que son «muy, muy interesantes». Tendrá que llamar a un comercial para que se lo precise en función del piso concreto que le interese. Y lo mismo le ocurrirá con las condiciones de la hipoteca: se establecerán en función de su perfil de riesgo. Podrá ponerse en contacto con los comerciales del banco a través del teléfono, por internet o a través de sus múltiples oficinas. Porque la propia Bancaja Hábitat dispone de sucursales en las provincias en las que tiene inmuebles y algunas más (Madrid, las tres de la Comunidad Valenciana, Málaga, Zaragoza, Tenerife, Sevilla o San Sebastián). Y, como en una inmobiliaria corriente, usted podrá negociar el precio a la baja. También BBVA permite esa posibilidad: en la web de su sociedad inmobiliaria, Anida, puede encontrar todos los pisos que vende el banco. Los precios son orientativos. No aplican una política fija de descuentos. Éstos dependen del inmueble del que se trate. Pero los comerciales de esta particular inmobiliaria insisten en que todo es negociable.

Consejos para negociar la compra de un piso en tiempo de rebajas

Conocer las circunstancias que motivan la venta de un inmueble es fundamental, ya que en función de la urgencia del vendedor, el comprador tendrá más o menos margen para imponer sus condiciones.

Así, Alemany recuerda que “antes el precio de oferta permitía franjas de ajuste que se movían entre un 5 y un 10%. Hoy por hoy, se pueden lograr descuentos de entre el 20 y 30% sobre los precios iniciales. Todo depende de la prisa del vendedor y de si las condiciones de financiación son muy ajustadas para el comprador”.

Para iniciar la negociación, es indispensable que el comprador maneje la misma información que el vendedor en lo que a tendencias de precios del mercado se refiere. Es decir, hay que saber qué precios se están pidiendo en esa misma zona por inmuebles con similares características de superficie, antigüedad, calidades, etc.

Por otra parte, el director general de pisos.com recuerda que uno de los argumentos que suelen emplear los vendedores es la presión, buscando que el comprador se comprometa cuanto antes. Así, es muy común que se comente que otras personas están interesadas por el inmueble en venta. Del mismo modo, el comprador puede aludir que él también está comparando diferentes pisos, equilibrando de ese modo la balanza.

Tampoco hay que fiarse de las suposiciones sobre desarrollos futuros, en relación a las típicas frases hechos como ‘aquí irá una piscina’, ‘el ayuntamiento va a derribar ese viejo edificio y va a construir una plaza’, ‘van a hacer un colegio cerca’. Generalmente es mentira. O medias verdades. No puedes valorar la casa por esas cosas inciertas, sino por la realidad hoy. Hoy la casa vale un precio. Si no hay un proyecto firmado de algo que pueda suponer una revalorización, es lo mismo que si no existiera: una posibilidad más.

Por lo que es muy importante que todos estos argumentos para acelerar la compra no afecten al posible comprador. No hay que olvidar que la vivienda es, casi con total seguridad, la inversión más importante de nuestra vida. Por eso, hay que tomarse tiempo, analizar bien todas las variables y no tomar decisiones precipitadas.

Si ya lo tenemos claro, comienzas las negociaciones. Se trata de ponerse duro, pero con argumentos. No vale un ‘5 millones menos’ porque sí. Eso es débil. Arguméntalo: la reforma no es como a mí me gusta, no tiene garaje y voy a tener que alquilar uno, he visto uno similar en tal sitio y tiene mejor precio, es demasiado caro para los años que tiene…

Si no consigues acuerdo, deja pasar el tiempo y vuelve a intentarlo, tal vez, con el paso del tiempo, el vendedor se acuerde que tuvo una oferta y ahora esté dispuesto a aceptarla más fácilmente. Incluso puedes pactar con otra persona (tu pareja o un familiar) para tratar de, negociando uno más duro que el otro, provocar que la impresión para el vendedor sea que el mercado está tirando mucho a la baja. Esta estrategia en el tiempo puede tener un resultado excelente, incluso combinada con llamadas preguntando el precio y comentando que es exagerado.

Sobran los motivos para comprar casa

Los expertos aseguran que los potenciales compradores de vivienda aún tienen la sensación de que los precios seguirán bajando. Y no sólo ellos. El último boletín económico del Banco de España señala que se espera que continúe la caída en el precio de las viviendas a lo largo de 2010 y de 2011.

Además de esta sensación que tiene un peso importante en la decisión de compra, los interesados en adquirir una vivienda también se han visto afectados por el endurecimiento de las condiciones de los bancos y cajas a la hora de conceder una hipoteca. No en vano, el crecimiento del crédito para préstamos hipotecarios ha sido del 0,1% en términos interanuales, conforme a los datos del Banco de España.

Y a esto hay que sumarle que apenas se conceden créditos por el 100% del importe de la compra, lo que dificulta el acceso a todas aquellas personas que no dispongan del dinero necesario para aportar el 30% (20% de la entrada más el 10% previsto para los gastos) que no les va a prestar el banco.

'STOCK' DE VIVIENDA
Las asociaciones de promotores y las agencias inmobiliarias aseguran que, desde el otoño pasado, se ha producido una mejora en las estadísticas sobre vivienda, han aumentado las ventas y se han multiplicado las visitas a las promociones de pisos. Uno de los detonantes de este aumento de interés puede haber sido el anuncio de que en 2011 ya no será posible desgravarse por la adquisición de vivienda.

De hecho, no son pocos los jóvenes que están dispuestos a comprar una casa a lo largo de este año precisamente para aprovechar esta circunstancia. En este sentido, cabe destacar que la ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, ha sido una de las voces institucionales que más ha animado a la compra "antes de 2011". Por dos motivos: primero porque más adelante "será fiscalmente más costoso" y segundo porque, a su juicio, los precios "podrían rebotar al alza".

Sin embargo, tanto en el último boletín del Banco de España como en el Instituto Juan de Mariana, se refleja que algunos expertos consideran que la vivienda en España sigue "sobrevalorada", por lo que cabría esperar que las caídas de precios continúen en los próximos meses.

Tampoco es alentador para los compradores saber que, a pesar de que se ha frenado en seco la construcción de viviendas, son más las viviendas que se terminan que las que se venden. Y esto es algo que continuará a corto plazo, pues en los años del 'boom' se iniciaron muchas viviendas que están terminándose ahora, lo que llevaría a pensar que podría continuar el abaratamiento de las promociones de vivienda debido al exceso de oferta, o lo que es lo mismo, al 'stock' de pisos que queda por vender.

Por eso los compradores no están dispuestos a comprar a cualquier precio. Tal como indican en el portal inmobiliario pisos.com lo único que puede animar a los compradores es la rebaja en el precio. "Los descuentos cumplen un papel fundamental en la reactivación de la compraventa", revela Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com (Qué – España)

Vivienda: ¿acabará esta crisis con el "comprar mejor que alquilar"?

Como en una tormenta perfecta. En poco tiempo, van a coincidir varios fenómenos económicos y sociales inéditos en muchos años: más de un millón de pisos nuevos sin vender, el final de los incentivos fiscales a la compra, jóvenes atrapados en una hipoteca que vale más que su piso, una tasa de paro muy elevada para este colectivo y una barra libre de crédito cerrada desde hace muchos meses. ¿Arrasarán estas coincidencias con la arraigada cultura de la vivienda en propiedad?

Lo cierto es que hay que remontarse décadas atrás para comprender cómo se ha llegado a tener una tasa de vivienda en alquiler cercana al 11,4%, frente a cerca del 40% que existe en otros países de Europa. "Normalmente respondemos a incentivos económicos, si en España hay una tasa tan elevada de pisos en propiedad se debe en gran parte a que en las décadas pasadas se han hecho políticas para impulsar la adquisición", declara José García Montalvo, director del departamento Economía y Empresa de la Universidad Pompeu Fabra.

Según explica este economista, si hasta la década de los 50 el alquiler tenía un fuerte peso en la economía española, a partir de los años 60 se pusieron en marcha medidas de apoyo a la piedra (a los constructores) y en los 70, cuando se desarrolló el IRPF, comenzaron las deducciones fiscales a la compra.

Ambas iniciativas, junto con el desarrollo económico español (con un parque de viviendas en casi constante revalorización y renovación), dieron la vuelta al mercado inmobiliario. "A partir de ese momento, todo el mundo compraba su casa y, poco a poco, tener un piso en propiedad se convirtió en una necesidad social".

"Respondemos a incentivos económicos, si en España hay una tasa tan elevada de pisos en propiedad se debe a que en las décadas pasadas se han hecho políticas para impulsar la compra"

Sin embargo, últimamente han cambiado las tornas: el precio de los pisos cae (un 6,3% en 2009, según el Ministerio de Vivienda), en teoría en pocos meses se eliminarán las desgravaciones a la compra, se fomentarán las del alquiler y seguirá habiendo cerca de un millón de casas en stock. Por si fuera poco, los jóvenes, que están siendo uno de los colectivos más dañados por la crisis, ven como muchos de los de su generación se han quedado atrapados en hipotecas. La duda que surge es que es si estas coincidencias, y otras como la dificultad de acceso al crédito que durará un tiempo, podrán servir de estímulo para el alquiler.

En principio, los más noveles serían los que tendrían que liderar el cambio. Eso sí, Daniel Lostao, presidente del Consejo de la Juventud de España, señala que si lo hicieran, desde luego, sería dentro de unos años: "Ahora mismo está cayendo la tasa de emancipación por la crisis, mientras que en los años de bonanza creció bastante". "En estos momentos, su principal preocupación es el empleo, mientras que antes era la vivienda", indica. A la pregunta de si la vivienda en propiedad o el alquiler, Lostao responde: "Para que los jóvenes apostaran por el alquiler, tendrían que cambiar muchos aspectos, y no sólo económicos, habría que hacer políticas específicas, sobre todo por parte de los ayuntamientos".

Precisamente, en esto coinciden los expertos consultados: si no hay más cambios, es difícil que los jóvenes rompan del todo con una tradición tan arraigada a la cultura española y mediterránea. "Si nos remontamos a las recesiones pasadas", indica Juan Carlos Rodríguez, investigador de Analistas Socio-Políticos, "vemos claramente que en la de los años setenta y en la de principios de los noventa, los jóvenes retrasaron su edad de emancipación. Resultaron muy afectados por las crisis, así que se quedaron más tiempo en casa de sus padres, ahorraron y más tarde se compraron una vivienda".

Así que si esto se repite, se esfuma la esperanza de un cambio radical. "Los jóvenes actuales reproducen los comportamientos de generaciones pasadas, con la excepción de la que protagonizó el crecimiento de los sesenta. Además, aquí se motiva muy poco que cambien de ciudad para estudiar y eso se nota en el alquiler", añade Rodríguez.

En este sentido, García Montalvo señala que, con el paso del tiempo, se suele olvidar también que el precio de los pisos a veces cae. "Siempre se ve la vivienda como una inversión, no como otra opción de ahorro más como es ahora". "Solemos repetir los comportamientos del pasado y en otras crisis los jóvenes se quedaron en casa de sus padres y ahorraron para la entrada de un piso"

Julio Camacho, director del Observatorio de la Juventud del Ministerio de Igualdad, cree además que el panorama de vivienda no se adapta completamente a las necesidades de los más jóvenes: "En las ciudades los pisos son para familias, pero hay pocos estudios o de una habitación, ideales para la emancipación. Tampoco los precios terminan de ser mejores que para la compra". No obstante, Manuel Trujillo, del CSIC, señala que los más noveles se han mostrado más proclives al alquiler, cuando éste ha sido subvencionado. "Habría que impulsar más este tipo de políticas para que creciera", indica.

Otro asunto que preocupa a los expertos es que alguna de las medidas que podrían empujar el nuevo modelo, como la eliminación de la desgravación, aún están en el aire. "Todavía no se sabe si el Gobierno la pondrá en marcha el año que viene cuando en 2012 habrá elecciones y la oposición, por su parte, tiene en su programa electoral justamente hacer todo lo contrario: elevarla", dice un analista.

A pesar de todo, crecerá
Pese a todos estos frenos, el cambio de escenario dejará cierta huella en el mercado inmobiliario. Según dice García Montalvo, "la gente responde a los incentivos económicos, así que es posible que dentro de cuatro años hayamos pasado del 14% del mercado del alquiler al 17%. Y dentro de diez años igual estamos hablando del 20-22%. Eso sí, aún estaremos lejos del 35% que necesitaríamos", señala. Y es que el alquiler fomentaría la movilidad geográfica y laboral y daría más flexibilidad a la economía. "Si no crece, los efectos sobre la actividad serán muy negativos", añade. Otro experto prefiere no hacer pronósticos concretos: "Es difícil, pero hay muchas variables sociales que se nos escapan. Así que se podría producir el cambio", concluye. (María García Mayo - Expansión – España)

Dónde hay más diferencia entre alquilar y comprar

En más de una ocasión se habrá planteando esta cuestión: comprar una vivienda o alquilarla. En España, desde la década de los años 60 se ha fomentado fiscalmente la adquisición y la cultura de la propiedad está muy instalada. Sin embargo, el parón que ha supuesto esta crisis en el sector inmobiliario ha llevado a muchos a explorar el mercado del alquiler. A esto se une que previsiblemente la deducción fiscal por vivienda habitual desaparecerá a partir del 1 de enero. ¿Cambiará este contexto en algo el perfil del mercado inmobiliario a medio plazo? ¿Se volverán las tornas y el arrendamiento ganará adeptos? ¿Cambia la situación en función de la Comunidad Autónoma?

En todas las regiones la adquisición es más cara que el alquiler. Pero a pesar de este punto común, hay importantes diferencias. Hay siete comunidades en las que la cuota de la hipoteca supera a la del arrendamiento en más de un 50%. Es decir, en estas regiones la propiedad puede perder cierto atractivo. Las mayores distancias se registran en el País Vasco (donde comprar es un 66,5% más caro que alquilar), Cantabria (65,6%), Galicia (63,9%), La Rioja (63,8%), Extremadura (62,9%), Castilla y León (55,7%) y Navarra (54,4%).

Con un encarecimiento del precio de compra respecto del de alquiler por debajo del 50% se sitúan las diez comunidades restantes. Entre éstas, las menores distancias se producen en Canarias (27,9%), Baleares (32,7%), Madrid (37%), Murcia (38,7%) y Cataluña (41,3%). En estas zonas el arrendamiento pierde encanto porque no resulta mucho más barato que la compra.

La lista se completa con Valencia (42,4%), Castilla La-Mancha (42,4%), Andalucía (44,0%) Aragón (46,1%) y Asturias (49,8%).

Las zonas más caras y baratas para comprar
Según estos datos, las comunidades donde más recursos requiere la compra de una vivienda son País Vasco (con una hipoteca media de 1.659 euros), Madrid (1.364), Cataluña (1.316), Cantabria (1.140) y Navarra (1.137).

En el lado opuesto, las regiones con los préstamos más bajos son Extremadura (1.717 euros), Murcia (1.754), Castilla-La Mancha (1.793), Valencia (1.816) y Canarias (1.824).

Las zonas más caras y baratas para alquilar
En este punto, las regiones con los precios más altos de alquiler casi coinciden plenamente con las más caras a la hora de comprar. Repiten: País Vasco (con 996 euros de mensualidad por arrendamiento), Madrid (995), Cataluña (932) y Navarra (736). Baleares es la novedad en la parte alta de la lista (751).

Finalmente, los alquileres más bajos se ubican en Extremadura (459 euros), Castilla La-Mancha (548), Murcia (551), Valencia (555) y Galicia (561). En este apartado también hay muchas coincidencias con las regiones donde los precios de la vivienda son inferiores. De hecho, se repiten todos a excepción de Galicia.

*Para realizar estas estimaciones se han utilizado como base los informes anuales del precio de la vivienda usada y del alquiler realizados por Fotocasa y la escuela de negocios IESE. Para poder comparar ambos mercados se ha elegido un piso tipo de 90 metros cuadrados y se ha multiplicado por el precio medio por metro cuadrado. Para hallar la cuota de la hipoteca se ha calculado a un tipo del 2,4% (el tipo medio concedido en enero, según el Banco de España) y con un periodo de 21 años (plazo medio, según el INE). Además, hay que resaltar que este tipo de interés se ha aplicado sólo al 80% del precio total, porque el 20% restante constituye la entrada necesaria para comprar un piso y no paga esos intereses. De todas formas, para que en la cuota mensual se reflejase el precio total de la vivienda, se ha repartido la cantidad correspondiente a ese 20% entre las mensualidades. Por si usted quiere hacer sus propios cálculos se ofrece el dato del precio del alquiler y de la vivienda por metro cuadrado. Este artículo se centra sólo en el factor precio, sin tomar en consideración las deducciones fiscales que afectan tanto al alquiler (varían de unas CCAA a otras) y la vivienda habitual (se suprimirá a partir del 1 de enero de 2011) (Beatriz Amigot - Expansión – España)

Consejos para comprar un piso por menos

El coste medio de la vivienda está cayendo, pero es que además el desembolso para adquirir una casa puede rebajarse todavía más si los vendedores necesitan deshacerse del piso para disponer de liquidez o resolver problemas económicos. Tener paciencia y no decantarse por el primer inmueble que parezca cumplir los requisitos que se buscan es clave. Hay que comparar y analizar hasta qué límite se pueden rebajar los precios. En la coyuntura actual, no son inamovibles y es posible alcanzar revisiones importantes a la baja.

Contar con la suficiente dosis de perseverancia y adelantarse a las necesidades del vendedor son los requisitos esenciales para conseguir el piso soñado a un precio inferior al inicial. Una rebaja superior al 5% sobre el importe pactado es posible, en principio, si se aplican unas sencillas pautas comerciales.

Detectar los puntos débiles del vendedor

Hay pisos que se pueden comprar por debajo de su precio a través de la negociación entre ambas partes. Una respuesta rápida por parte del comprador puede rebajarlo entre un 5% y un 20%, en función de las necesidades del vendedor. Para ello hay que detectar sus puntos débiles, como el grado de morosidad o las urgencias económicas que tiene en ese momento.

Zonas afectadas por el paro

En las localidades y barrios más afectados por el desempleo, los descuentos en el precio de la vivienda pueden ser mayores debido a la urgencia de sus vendedores por deshacerse del piso. El paro alcanzó el 17,9% de la población activa (4.123.300 personas) durante el tercer trimestre de este año, según la última Encuesta de Población Activa que ha elaborado el Instituto Nacional de Estadística. Precisamente, en estas zonas con mayor índice de desempleo se aplican mayores rebajas, bien porque haya aumentado la morosidad o porque urja vender para obtener ingresos. En los núcleos urbanos donde el paro no afecta tanto a los vecinos los recortes de los precios serán menores, ya que los propietarios optan por alquilar el piso antes que llegar a una mala venta.

En venta durante muchos meses

A través de los anuncios que aparecen tanto en prensa escrita como en los portales inmobiliarios de Internet, se puede constatar la dificultad de algunos propietarios para vender los inmuebles. Algunos de ellos pueden mantenerse durante años en venta. En estos casos sus precios se actualizan a la baja de manera periódica, por lo que basta esperar unos meses más. Si no se venden es porque la demanda es escasa y se pueden obtener nuevos descuentos con una oferta firme que se concrete en un plazo breve.

Bonificaciones de las inmobiliarias

Inmobiliarias, bancos y cajas de ahorro ofrecen descuentos del 10%, 20% e incluso 30% sobre los precios iniciales para deshacerse de las viviendas en stock. Esta estrategia se combina con la oferta de mejores hipotecas, dinero en metálico o pólizas de hogar gratuitas. En algunas entidades, los clientes se topan con problemas para acceder a un préstamo hipotecario sobre viviendas que no comercializan éstas. Sin embargo, los créditos que conceden para las casas en su haber se pueden suscribir con muy buenas condiciones de contratación.

Con desperfectos, más barata

Es frecuente encontrar viviendas cuyo deterioro es manifiesto y que precisan de importantes reformas, en especial, en baños y cocina. A medida que su estado empeora, el precio baja y, en ocasiones, se convierte en una buena oportunidad aunque sea necesario hacer obras. Estas casas, que por lo general no aportan material fotográfico a los intermediarios inmobiliarios, son las más vulnerables a una rebaja. La falta de reformas es también, a menudo, un indicativo de problemas financieros por parte de los vendedores, un factor con el que debe jugar el comprador para rebajar el precio.

La importancia de los metros

Los metros cuadrados del piso desempeñan un papel determinante en la posibilidad de conseguir una rebaja. Cuanto mayor sea la extensión, más crecerá el margen de negociación. En cambio, las viviendas que no superan los 60 metros cuadrados, no ajustan su precio. Rara vez puede concretarse en pisos pequeños un descuento que supere los 10.000 euros, salvo que se halle en mal estado y precise reformas.

Ley de la oferta y demanda

Como en cualquier transacción comercial, en el precio de venta de un inmueble influye también la demanda que haya en la zona o barrio donde esté situado. Si el piso se localiza en una zona donde es frecuente el cierre de negocios, hay problemas de morosidad o bajo consumo en los comercios, las posibilidades de negociar a la baja el coste serán más altas, ya que las viviendas tendrán dificultades para venderse.

Embargos

La forma más rápida de que el precio baje es que el vecindario o la comunidad de vecinos se enfrente a embargos de viviendas, que favorecen un efecto potenciador en las valoraciones de los pisos cuando los bancos los saquen al mercado. Se pueden visitar los portales inmobiliarios que destacan los inmuebles procedentes de embargos. Examinar esta variable puede proporcionar una valiosa pista para abaratar notablemente la compra. (20 Minutos – España)