Como en una tormenta perfecta. En poco tiempo, van a coincidir varios fenómenos económicos y sociales inéditos en muchos años: más de un millón de pisos nuevos sin vender, el final de los incentivos fiscales a la compra, jóvenes atrapados en una hipoteca que vale más que su piso, una tasa de paro muy elevada para este colectivo y una barra libre de crédito cerrada desde hace muchos meses. ¿Arrasarán estas coincidencias con la arraigada cultura de la vivienda en propiedad?
Lo cierto es que hay que remontarse décadas atrás para comprender cómo se ha llegado a tener una tasa de vivienda en alquiler cercana al 11,4%, frente a cerca del 40% que existe en otros países de Europa. "Normalmente respondemos a incentivos económicos, si en España hay una tasa tan elevada de pisos en propiedad se debe en gran parte a que en las décadas pasadas se han hecho políticas para impulsar la adquisición", declara José García Montalvo, director del departamento Economía y Empresa de la Universidad Pompeu Fabra.
Según explica este economista, si hasta la década de los 50 el alquiler tenía un fuerte peso en la economía española, a partir de los años 60 se pusieron en marcha medidas de apoyo a la piedra (a los constructores) y en los 70, cuando se desarrolló el IRPF, comenzaron las deducciones fiscales a la compra.
Ambas iniciativas, junto con el desarrollo económico español (con un parque de viviendas en casi constante revalorización y renovación), dieron la vuelta al mercado inmobiliario. "A partir de ese momento, todo el mundo compraba su casa y, poco a poco, tener un piso en propiedad se convirtió en una necesidad social".
"Respondemos a incentivos económicos, si en España hay una tasa tan elevada de pisos en propiedad se debe a que en las décadas pasadas se han hecho políticas para impulsar la compra"
Sin embargo, últimamente han cambiado las tornas: el precio de los pisos cae (un 6,3% en 2009, según el Ministerio de Vivienda), en teoría en pocos meses se eliminarán las desgravaciones a la compra, se fomentarán las del alquiler y seguirá habiendo cerca de un millón de casas en stock. Por si fuera poco, los jóvenes, que están siendo uno de los colectivos más dañados por la crisis, ven como muchos de los de su generación se han quedado atrapados en hipotecas. La duda que surge es que es si estas coincidencias, y otras como la dificultad de acceso al crédito que durará un tiempo, podrán servir de estímulo para el alquiler.
En principio, los más noveles serían los que tendrían que liderar el cambio. Eso sí, Daniel Lostao, presidente del Consejo de la Juventud de España, señala que si lo hicieran, desde luego, sería dentro de unos años: "Ahora mismo está cayendo la tasa de emancipación por la crisis, mientras que en los años de bonanza creció bastante". "En estos momentos, su principal preocupación es el empleo, mientras que antes era la vivienda", indica. A la pregunta de si la vivienda en propiedad o el alquiler, Lostao responde: "Para que los jóvenes apostaran por el alquiler, tendrían que cambiar muchos aspectos, y no sólo económicos, habría que hacer políticas específicas, sobre todo por parte de los ayuntamientos".
Precisamente, en esto coinciden los expertos consultados: si no hay más cambios, es difícil que los jóvenes rompan del todo con una tradición tan arraigada a la cultura española y mediterránea. "Si nos remontamos a las recesiones pasadas", indica Juan Carlos Rodríguez, investigador de Analistas Socio-Políticos, "vemos claramente que en la de los años setenta y en la de principios de los noventa, los jóvenes retrasaron su edad de emancipación. Resultaron muy afectados por las crisis, así que se quedaron más tiempo en casa de sus padres, ahorraron y más tarde se compraron una vivienda".
Así que si esto se repite, se esfuma la esperanza de un cambio radical. "Los jóvenes actuales reproducen los comportamientos de generaciones pasadas, con la excepción de la que protagonizó el crecimiento de los sesenta. Además, aquí se motiva muy poco que cambien de ciudad para estudiar y eso se nota en el alquiler", añade Rodríguez.
En este sentido, García Montalvo señala que, con el paso del tiempo, se suele olvidar también que el precio de los pisos a veces cae. "Siempre se ve la vivienda como una inversión, no como otra opción de ahorro más como es ahora". "Solemos repetir los comportamientos del pasado y en otras crisis los jóvenes se quedaron en casa de sus padres y ahorraron para la entrada de un piso"
Lo cierto es que hay que remontarse décadas atrás para comprender cómo se ha llegado a tener una tasa de vivienda en alquiler cercana al 11,4%, frente a cerca del 40% que existe en otros países de Europa. "Normalmente respondemos a incentivos económicos, si en España hay una tasa tan elevada de pisos en propiedad se debe en gran parte a que en las décadas pasadas se han hecho políticas para impulsar la adquisición", declara José García Montalvo, director del departamento Economía y Empresa de la Universidad Pompeu Fabra.
Según explica este economista, si hasta la década de los 50 el alquiler tenía un fuerte peso en la economía española, a partir de los años 60 se pusieron en marcha medidas de apoyo a la piedra (a los constructores) y en los 70, cuando se desarrolló el IRPF, comenzaron las deducciones fiscales a la compra.
Ambas iniciativas, junto con el desarrollo económico español (con un parque de viviendas en casi constante revalorización y renovación), dieron la vuelta al mercado inmobiliario. "A partir de ese momento, todo el mundo compraba su casa y, poco a poco, tener un piso en propiedad se convirtió en una necesidad social".
"Respondemos a incentivos económicos, si en España hay una tasa tan elevada de pisos en propiedad se debe a que en las décadas pasadas se han hecho políticas para impulsar la compra"
Sin embargo, últimamente han cambiado las tornas: el precio de los pisos cae (un 6,3% en 2009, según el Ministerio de Vivienda), en teoría en pocos meses se eliminarán las desgravaciones a la compra, se fomentarán las del alquiler y seguirá habiendo cerca de un millón de casas en stock. Por si fuera poco, los jóvenes, que están siendo uno de los colectivos más dañados por la crisis, ven como muchos de los de su generación se han quedado atrapados en hipotecas. La duda que surge es que es si estas coincidencias, y otras como la dificultad de acceso al crédito que durará un tiempo, podrán servir de estímulo para el alquiler.
En principio, los más noveles serían los que tendrían que liderar el cambio. Eso sí, Daniel Lostao, presidente del Consejo de la Juventud de España, señala que si lo hicieran, desde luego, sería dentro de unos años: "Ahora mismo está cayendo la tasa de emancipación por la crisis, mientras que en los años de bonanza creció bastante". "En estos momentos, su principal preocupación es el empleo, mientras que antes era la vivienda", indica. A la pregunta de si la vivienda en propiedad o el alquiler, Lostao responde: "Para que los jóvenes apostaran por el alquiler, tendrían que cambiar muchos aspectos, y no sólo económicos, habría que hacer políticas específicas, sobre todo por parte de los ayuntamientos".
Precisamente, en esto coinciden los expertos consultados: si no hay más cambios, es difícil que los jóvenes rompan del todo con una tradición tan arraigada a la cultura española y mediterránea. "Si nos remontamos a las recesiones pasadas", indica Juan Carlos Rodríguez, investigador de Analistas Socio-Políticos, "vemos claramente que en la de los años setenta y en la de principios de los noventa, los jóvenes retrasaron su edad de emancipación. Resultaron muy afectados por las crisis, así que se quedaron más tiempo en casa de sus padres, ahorraron y más tarde se compraron una vivienda".
Así que si esto se repite, se esfuma la esperanza de un cambio radical. "Los jóvenes actuales reproducen los comportamientos de generaciones pasadas, con la excepción de la que protagonizó el crecimiento de los sesenta. Además, aquí se motiva muy poco que cambien de ciudad para estudiar y eso se nota en el alquiler", añade Rodríguez.
En este sentido, García Montalvo señala que, con el paso del tiempo, se suele olvidar también que el precio de los pisos a veces cae. "Siempre se ve la vivienda como una inversión, no como otra opción de ahorro más como es ahora". "Solemos repetir los comportamientos del pasado y en otras crisis los jóvenes se quedaron en casa de sus padres y ahorraron para la entrada de un piso"
Julio Camacho, director del Observatorio de la Juventud del Ministerio de Igualdad, cree además que el panorama de vivienda no se adapta completamente a las necesidades de los más jóvenes: "En las ciudades los pisos son para familias, pero hay pocos estudios o de una habitación, ideales para la emancipación. Tampoco los precios terminan de ser mejores que para la compra". No obstante, Manuel Trujillo, del CSIC, señala que los más noveles se han mostrado más proclives al alquiler, cuando éste ha sido subvencionado. "Habría que impulsar más este tipo de políticas para que creciera", indica.
Otro asunto que preocupa a los expertos es que alguna de las medidas que podrían empujar el nuevo modelo, como la eliminación de la desgravación, aún están en el aire. "Todavía no se sabe si el Gobierno la pondrá en marcha el año que viene cuando en 2012 habrá elecciones y la oposición, por su parte, tiene en su programa electoral justamente hacer todo lo contrario: elevarla", dice un analista.
A pesar de todo, crecerá
Pese a todos estos frenos, el cambio de escenario dejará cierta huella en el mercado inmobiliario. Según dice García Montalvo, "la gente responde a los incentivos económicos, así que es posible que dentro de cuatro años hayamos pasado del 14% del mercado del alquiler al 17%. Y dentro de diez años igual estamos hablando del 20-22%. Eso sí, aún estaremos lejos del 35% que necesitaríamos", señala. Y es que el alquiler fomentaría la movilidad geográfica y laboral y daría más flexibilidad a la economía. "Si no crece, los efectos sobre la actividad serán muy negativos", añade. Otro experto prefiere no hacer pronósticos concretos: "Es difícil, pero hay muchas variables sociales que se nos escapan. Así que se podría producir el cambio", concluye. (María García Mayo - Expansión – España)
Otro asunto que preocupa a los expertos es que alguna de las medidas que podrían empujar el nuevo modelo, como la eliminación de la desgravación, aún están en el aire. "Todavía no se sabe si el Gobierno la pondrá en marcha el año que viene cuando en 2012 habrá elecciones y la oposición, por su parte, tiene en su programa electoral justamente hacer todo lo contrario: elevarla", dice un analista.
A pesar de todo, crecerá
Pese a todos estos frenos, el cambio de escenario dejará cierta huella en el mercado inmobiliario. Según dice García Montalvo, "la gente responde a los incentivos económicos, así que es posible que dentro de cuatro años hayamos pasado del 14% del mercado del alquiler al 17%. Y dentro de diez años igual estamos hablando del 20-22%. Eso sí, aún estaremos lejos del 35% que necesitaríamos", señala. Y es que el alquiler fomentaría la movilidad geográfica y laboral y daría más flexibilidad a la economía. "Si no crece, los efectos sobre la actividad serán muy negativos", añade. Otro experto prefiere no hacer pronósticos concretos: "Es difícil, pero hay muchas variables sociales que se nos escapan. Así que se podría producir el cambio", concluye. (María García Mayo - Expansión – España)
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