¿Quién puede comprar los edificios de Sanchinarro?

La pregunta enmudece las gargantas de los expertos y actores del mercado de edificios. A finales de julio, el Ayuntamiento de Madrid, a través de su filial de Vivienda, puso a subasta cuatro edificios de propiedad municipal con 630 viviendas en régimen de alquiler público, por los que espera obtener 64 millones de euros. La noticia pilló metiendo el bronceador en las maletas a los propios inquilinos, radicalmente en contra de la operación.

A falta de diez días para que se cierre el plazo de candidatos, en el sector sólo suena uno serio: Lazora, la única firma patrimonialista especializada en viviendas en alquiler de protección oficial en España, que ya dispone de un inmueble en la zona de Sanchinarro, donde se emplaza el más goloso de los inmuebles a subasta: 300 viviendas, repartidas en diez bloques, valoradas en 29 millones de euros.

En la empresa -participada por varias cajas de ahorros e inversores particulares- se limitan a guardar silencio, aunque muchos la ven con todas las papeletas para la puja pues, recientemente, "ha rechazado participar en operaciones más suculentas", afirman fuentes del mercado. Otra de las posibles novias que suenan es la promotora catalana Visoren, también especializada en alquiler, que acaba de ampliar capital.

Dada la parálisis del mercado, la pregunta que surge es si Gallardón conseguirá vender todos los edificios o sólo alguno de ellos. Fondos de inversión extranjeros, algunos inversores particulares y firmas patrimonialistas podrían optar a la compra, pero a los expertos les cuesta poner nombre a los mismos. "Los inversores buscan rentabilidad garantizada. Se están comprando edificios, sí, pero son operaciones más pequeñas" Los candidatos echarán sus números al céntimo", señala Valentín Fernández, director de gestión de activos de Foro Consultores.

La gestión de los alquileres sociales y la oposición de los vecinos -que demandan una opción de compra sobre las casas y estudian medidas legales-, podrían suponer un problema. Ni los 'family office' de Amancio Ortega, Rosalía Mera o Alicia Koplowitz y Manuel Jove parecen dar el perfil. Tampoco los fondos extranjeros Apollo Real Estate o Doughty Hamson, con inversiones en España. "Hay operaciones más rentables y sencillas para ellos", asegura Carlos Ferrer-Bossoms, socio de la consultora Jones Lang Lassalle, para quien la subasta genera "bastante incertidumbre".

Sólo se venden oficinas y pocas, y los compradores más recientes son colectivos como mutuas de abogados, empresas de seguros, fondos inmobiliarios extranjeros, algunas familias conocidas en el sector como los Reyzábal y Serratosa.

Alternativas

El lote se sirve en un momento de parálisis, es la primera vez en España que un ayuntamiento subastará edificios de titularidad pública y la Comunidad de Madrid se reserva el derecho de evaluar al candidato final.

Juan Velayos, consejero delegado de Renta Corporación, ve una alternativa en una compra compartida entre un gestor y un inversor. "Me cuesta ver a un sólo comprador", señala. "Es un producto interesante, pero la operación requiere valentía y está al alcance de muy pocos", añade. Una alianza puntual entre un gestor de vivienda protegida y un fondo de inversión sería una combinación tan novedosa como la propia oferta municipal en sí.

Renta Corporación afirma que ha realizado 30 adquisiciones de edificios residenciales desde mediados de 2009. La mayoría de ellos se ubican en Madrid y Barcelona, con desembolsos de entre 1 y 5 millones de euros y con un número máximo de 20 viviendas por inmueble.

Los expertos coinciden en que las operaciones más comunes ahora son más pequeñas que las que ofrece el Ayuntamiento de Madrid, que podía quedar en parte desierta. Los inversores prefieren edificios procedentes de particulares, de herencias y sin cargas, donde tras una reforma puedan venderse con facilidad por el doble o más. "Esas son las operaciones más comunes actualmente", asegura Ferrer-Bossoms, junto a las de colectivos y cooperativas de viviendas que se lanzan a la promoción.

Vía - Jose F. Leal - El Mundo

Donde dije alquiler social digo subasta

Cuando en mayo de 2005 Alberto Ruiz Gallardón les hizo entrega de sus viviendas, los vecinos de la promoción Sanchinarro X -al noreste de Madrid- oyeron de los labios de su alcalde que "cuando la Constitución dice que tenemos derecho a una vivienda digna, éste tiene que ser articulado por las administraciones públicas, y muy especialmente de los ayuntamientos". Un lustro después, la misma institución pública, ese mismo alcalde, ha decidido vender al mejor postor esas viviendas dignas y las que albergan otros tres edificios municipales.

Los inquilinos creen que el futuro propietario lo primero que hará, entre otras cosas, será actualizar los alquileres a precios de mercado. "Si no conseguimos parar esto ahora, más adelante vendrán más subastas y habrá más afectados", estima Alejandro Muñoz, portavoz de las 630 familias afectadas.

No van desencaminados. La EMVS -la sociedad que desarrolla la política de Vivienda municipal- necesita fondos. De otra manera, jamás hubiera puesto a la venta cuatro promociones en los barrios de Sanchinarro, Carabanchel, Vallecas y Pavones, todas entregadas entre 2003 y 2005, por los que espera obtener 64 millones de euros, a razón de 102.000 euros por vivienda.

De hecho, es la primera vez que el Ayuntamiento emprende una operación semejante, la cual materializará con extrema rapidez, el próximo 13 de septiembre. "La EMVS pone en marcha medidas aprobadas por el gobierno Zapatero dentro de su Plan de Vivienda, que permite la enajenación de promociones completas destinadas a alquiler, no permitiendo la enajenación de las viviendas de manera individual mientras las viviendas estén sujetas al régimen de protección de alquiler", justifica Pablo Olangua, su director general de Gestión de la EMVS.

Por el mencionado edificio de Sanchinarro, de 300 viviendas, el ayuntamiento espera obtener 29 millones, cuando hace cinco años declaró que había invertido apenas quince.

Lo miren por donde lo miren, los vecinos se sienten engañados. Nadie les consultó y, más allá de una carta enviada el 2 de agosto, nadie se ha dirigido a ellos. Tampoco les ha sentado bien que la decisión se haya hecho pública en verano. Les ha costado reunirse y aclararse y planificar una estrategia en torno a una Plataforma de Afectados por la subasta municipal. Ahora lo tienen claro, hacerse oír hasta el final.

A mediados de agosto, durante un primer plante frente a las oficinas de la EMVS, "nos dijeron que la cosa no tenía marcha atrás", dice Muñoz. Los vecinos no pararán hasta que alguien les haga caso y mañana por la mañana se personarán por tercera vez ante la sede de la EMVS en la calle de Palos de la Frontera de Madrid. Después volverán a hacerlo el 27 de agosto y 1 el 3 de septiembre.

Saben que la Ley no permite que les vendan a ellos las casas individualmente, "por mucho que nos gustase", pero también estiman que "ninguna Ley obliga al Ayuntamiento a tomar esta decisión y podrían esperar hasta la finalización del contrato de arrendamiento y buscar otra opción que no fuese el vender el conjunto de viviendas a una empresa privada".

Además, están convencidos de que, de alguna manera, se les había dado a entender que al cabo de diez años, cuando terminase el contrato de arrendamiento, podrían optar a comprar las casas. Es decir, que se trataba -como reza la nota de prensa que el ayuntamiento envió a los medios de comunicación en su día- de un régimen en alquiler con opción a compra.

Sin embargo, el Ayuntamiento les invita a revisar los contratos que ellos mismos firmaron "Los contratos suscritos en todas estas promociones son de alquiler, conforme a la calificación que tienen las viviendas. En ningún caso puede hablarse de contratos de alquiler con opción a compra, ya que las viviendas no tienen esa calificación", afirma Olangua.

Sin políticos detrás

Los vecinos no quieren que se les vincule con ningún partido político, aunque por ellos se han interesado representantes de PSOE e IU. Se consideran la avanzadilla de un movimiento vecinal que, creen, aflorará a medida que más promociones se vean afectadas. "Las actuaciones futuras dependerán de la situación económica del sector inmobiliario y de las posibilidades que ofrezcan los planes de vivienda estatales", señala Olangua, que no se cierra puertas a futuras ventas.

A los inmuebles no les faltarán novias. El alquiler cautivo y de renta elevable a partir de 2015 y con fecha de caducidad, como es el caso, se ha convertido en uno de los segmentos de inversión refugio para fondos de inversión, gestoras inmobiliarias y grandes 'family offices'. Firmas como Lazora, especializadas en gestión de alquiler protegido, los fondos de Amancio Ortega, la familia Lara, Alicia Koplowitz o Manuel Jove podrían optar a la compra.

Vía Jose F. Leal – El Mundo

Lujo con descuentos en Sanchinarro

El Edificio Urbalia I es una de las promociones más lujosas y exclusivas del PAU de Sanchinarro, uno de los nuevos barrios más consolidados y demandados de la ciudad. Y aquí es donde Gilmar comercializa las últimas seis viviendas con importantes descuentos.

La oferta se compone de tres pisos de un dormitorio, con superficies construidas de cerca de 66 metros cuadrados y precios de 329.000 euros, más IVA. El precio original de estos tres inmuebles oscilaba entre 387.500 y 376.500 euros, más IVA.

También están en venta dos pisos de dos dormitorios y dos baños, con superficies de 84 y 91 metros cuadrados construidos y precios de 416.000 y 429.000 euros, más IVA en ambos casos. El precio original era de 449.500 y 493.000 euros, más IVA, respectivamente.

Por último, los pisos de tres dormitorios y dos baños, con más de 116 metros cuadrados de superficie, por un precio de 525.000 euros, más IVA, cuando había salido a la venta originariamente por 580.000 euros, más IVA.

Esta promoción no sólo es de lujo por la calidad de sus materiales y por contar con todo tipo de comodidades, sino porque además, la urbanización está dotada de la máxima seguridad, de amplias zonas ajardinadas, piscina exterior, piscina interior climatizada, gimnasio, termas, y zonas de juegos infantiles.

Calidades
En cuanto a las viviendas, destaca el sistema de calefacción por suelo radiante, producida por caldera individual de gas natural. Con este sistema, el suelo se calienta ligeramente, pero como su superficie es grande, el resultado es una calefacción muy eficaz, natural y agradable que, además, permite un ahorro energético que puede llegar al 20%.

La cocina ha sido también objeto de un diseño especial. Los muebles presentan un aire moderno y funcional, combinando los colores blanco y gris metalizado con el acero inoxidable de los electrodomésticos de gama alta. Las paredes y el suelo van revestidos en material cerámico de primera calidad, también en colores blanco y gris.

Los suelos son de un exclusivo mármol de serpeggiante, un material que destaca por su dureza, su belleza y la calidez que aporta a la vivienda. (El Mundo – España)