Los últimos indicadores del mercado inmobiliario publicados apuntan al alza: la constitución hipotecaria avanza, la compraventa de viviendas remonta por primera vez desde el comienzo de la crisis y los precios se moderan. ¿Apuntan a un cambio de ciclo? Muchos hacen notar una incipiente demanda que tira del mercado y los analistas constatan cierto dinamismo del sector, pero otros apuntan más a una situación coyuntural y dudan de que esta tendencia se sostenga y acabe por afianzarse.
Los precios de los pisos han vuelto a caer un 4,7% en el primer trimestre: es la tercera moderación consecutiva en la caída y ya estamos en niveles de 2005, según señalaba la semana pasada el Ministerio de Vivienda, medio punto más si se tiene en cuenta el Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMIE) elaborado por la tasadora Tinsa, que cifra la caída en un 5,3% en tasa interanual.
Mientras, las operaciones de compraventa de pisos han subido nada menos un 18,7% y hoy, la estadística sobre constituciones hipotecarias revela que en febrero el número de hipotecas constituidas sobre viviendas despuntó un 8,5% y sigue la tendencia al alza con la que arrancó el año, cuando las viviendas hipotecadas avanzaron un 2,3%, lo que supuso su primer avance en dos años y medio.
Para la ministra del ramo, Beatriz Corredor, este avence publicado hoy por el INE constata que los bancos y las cajas de ahorro comienzan a facilitar "más ágilmente" el acceso al crédito para la adquisición de viviendas: "El sector inmobiliario se encuentra en una fase de "estabilización" después de haber pasado por un "duro ajuste", ha señalado hoy en Madrid, y valora, desde la prudencia, que las entidades financieras hayan mejorado la fluidez de los préstamos.
La ministra cree que 2010 "es uno de los mejores años" para comprar, y de hecho Tinsa subraya un "estancamiento" en la evolución del precio, pues la caída interanual de marzo se frenó respecto a febrero, lo que podría sugerir que la tendencia a la baja del precio podría estar acabando.
Este dato, junto al despunte en las ventas, podría anticipar una reactivación del sector, pero los expertos apuestan porque los pisos sigan bajando y aseguran que las estadísticas oficiales todavía no pueden reflejar la situación real del mercado, ya que se basan en estimaciones de las sociedades de tasación (Vivienda realiza sus estadísticas a partir de los datos de la sociedad de tasación Atasa), que valoran las viviendas por encima de lo que realmente están dispuestos a pagar los posibles compradores.
Las estadísticas y la calle
A este hecho se une que cualquier estadística positiva se magnifica siempre que se hace alguna comparación respecto a los meses previos. Por ejemplo, el alza de las ventas ha sido la mayor desde septiembre de 2008, gracias, sobre todo, al empuje de la vivienda de segunda mano. Este dato se conocía sólo unos días después de que Vivienda (que se basa en una fuente distinta del INE) hiciera pública la primera subida en un trimestre (el último desde 2009) en la venta de casas desde finales de 2006.
Los analistas consultados por Expansión.com constatan cierto dinamismo del sector, aunque piden cautela. En general, explican el incremento en el efecto comparación con un "muy mal" febrero de 2009 y en la caída del precio y también en un "efecto subida del IVA" que puede estar adelantando muchas actuaciones de compra.
Es más, otros expertos inmobiliarios van más allá; en concreto, de la Sociedad Española de Tasación, y apuntan que tras esta tenue "recuperación" del sector se esconden efectos perniciosos: un euribor en mínimos -cerrará previsiblemente abril en el 1,22%, una bajada interanual de algo más de medio punto- que está amortiguando la caída de los precios. Esto podría tener un oscuro reverso de la moneda, ya que cuando vuelva a subir, los pisos pueden volver a experimentar una aguda caída por la renovada falta de demanda. "Cuando el precio del dinero se incremente, la situación se tornará especialmente peligrosa para los hipotecados", advierten.
¿Y qué pasa con el excedente de viviendas?
Estos analistas creen que lo peor está por llegar. "Asumiendo que hay 800.000 viviendas sin vender a un precio medio de 150.000 euros, nos sale una valoración de 120.000 millones de euros, pero la deuda de la banca con los promotores supera los 335.000 millones. Esto quiere decir que el 'stock' de viviendas sin vender es sólo una pequeña parte de lo que está por venir".
Corredor cifra en unas 700.000 unidades a cierre de 2009 el 'stock' de pisos sin vender, 87.000 más que el año anterior, basándose en los informes que maneja el Gobierno. En su habitual tono optimista, la ministra que cree que esta cifra ya ha "tocado techo". "La dinámica entre las viviendas iniciadas y terminadas y las transacciones de vivienda nueva marcarían ya esta tendencia", señaló la semana pasada.
No obstante, el peso todavía abultado excedente, junto con el de las malas cifras de la construcción, que en España sigue cayendo muy por encima de la media del resto de Europa, el empleo bajo mínimos y la baja valoración de activos inmobiliarios y el estancamiento del crédito atestiguan de que las secuelas de la crisis aún existen y distan de apuntar la recuperación del mercado inmobiliario. (Marga Castillo Grijota - Expansión – España)
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