La pregunta enmudece las gargantas de los expertos y actores del mercado de edificios. A finales de julio, el Ayuntamiento de Madrid, a través de su filial de Vivienda, puso a subasta cuatro edificios de propiedad municipal con 630 viviendas en régimen de alquiler público, por los que espera obtener 64 millones de euros. La noticia pilló metiendo el bronceador en las maletas a los propios inquilinos, radicalmente en contra de la operación.
A falta de diez días para que se cierre el plazo de candidatos, en el sector sólo suena uno serio: Lazora, la única firma patrimonialista especializada en viviendas en alquiler de protección oficial en España, que ya dispone de un inmueble en la zona de Sanchinarro, donde se emplaza el más goloso de los inmuebles a subasta: 300 viviendas, repartidas en diez bloques, valoradas en 29 millones de euros.
En la empresa -participada por varias cajas de ahorros e inversores particulares- se limitan a guardar silencio, aunque muchos la ven con todas las papeletas para la puja pues, recientemente, "ha rechazado participar en operaciones más suculentas", afirman fuentes del mercado. Otra de las posibles novias que suenan es la promotora catalana Visoren, también especializada en alquiler, que acaba de ampliar capital.
Dada la parálisis del mercado, la pregunta que surge es si Gallardón conseguirá vender todos los edificios o sólo alguno de ellos. Fondos de inversión extranjeros, algunos inversores particulares y firmas patrimonialistas podrían optar a la compra, pero a los expertos les cuesta poner nombre a los mismos. "Los inversores buscan rentabilidad garantizada. Se están comprando edificios, sí, pero son operaciones más pequeñas" Los candidatos echarán sus números al céntimo", señala Valentín Fernández, director de gestión de activos de Foro Consultores.
La gestión de los alquileres sociales y la oposición de los vecinos -que demandan una opción de compra sobre las casas y estudian medidas legales-, podrían suponer un problema. Ni los 'family office' de Amancio Ortega, Rosalía Mera o Alicia Koplowitz y Manuel Jove parecen dar el perfil. Tampoco los fondos extranjeros Apollo Real Estate o Doughty Hamson, con inversiones en España. "Hay operaciones más rentables y sencillas para ellos", asegura Carlos Ferrer-Bossoms, socio de la consultora Jones Lang Lassalle, para quien la subasta genera "bastante incertidumbre".
Sólo se venden oficinas y pocas, y los compradores más recientes son colectivos como mutuas de abogados, empresas de seguros, fondos inmobiliarios extranjeros, algunas familias conocidas en el sector como los Reyzábal y Serratosa.
Alternativas
El lote se sirve en un momento de parálisis, es la primera vez en España que un ayuntamiento subastará edificios de titularidad pública y la Comunidad de Madrid se reserva el derecho de evaluar al candidato final.
Juan Velayos, consejero delegado de Renta Corporación, ve una alternativa en una compra compartida entre un gestor y un inversor. "Me cuesta ver a un sólo comprador", señala. "Es un producto interesante, pero la operación requiere valentía y está al alcance de muy pocos", añade. Una alianza puntual entre un gestor de vivienda protegida y un fondo de inversión sería una combinación tan novedosa como la propia oferta municipal en sí.
Renta Corporación afirma que ha realizado 30 adquisiciones de edificios residenciales desde mediados de 2009. La mayoría de ellos se ubican en Madrid y Barcelona, con desembolsos de entre 1 y 5 millones de euros y con un número máximo de 20 viviendas por inmueble.
Los expertos coinciden en que las operaciones más comunes ahora son más pequeñas que las que ofrece el Ayuntamiento de Madrid, que podía quedar en parte desierta. Los inversores prefieren edificios procedentes de particulares, de herencias y sin cargas, donde tras una reforma puedan venderse con facilidad por el doble o más. "Esas son las operaciones más comunes actualmente", asegura Ferrer-Bossoms, junto a las de colectivos y cooperativas de viviendas que se lanzan a la promoción.
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