¿Quién puede comprar los edificios de Sanchinarro?

La pregunta enmudece las gargantas de los expertos y actores del mercado de edificios. A finales de julio, el Ayuntamiento de Madrid, a través de su filial de Vivienda, puso a subasta cuatro edificios de propiedad municipal con 630 viviendas en régimen de alquiler público, por los que espera obtener 64 millones de euros. La noticia pilló metiendo el bronceador en las maletas a los propios inquilinos, radicalmente en contra de la operación.

A falta de diez días para que se cierre el plazo de candidatos, en el sector sólo suena uno serio: Lazora, la única firma patrimonialista especializada en viviendas en alquiler de protección oficial en España, que ya dispone de un inmueble en la zona de Sanchinarro, donde se emplaza el más goloso de los inmuebles a subasta: 300 viviendas, repartidas en diez bloques, valoradas en 29 millones de euros.

En la empresa -participada por varias cajas de ahorros e inversores particulares- se limitan a guardar silencio, aunque muchos la ven con todas las papeletas para la puja pues, recientemente, "ha rechazado participar en operaciones más suculentas", afirman fuentes del mercado. Otra de las posibles novias que suenan es la promotora catalana Visoren, también especializada en alquiler, que acaba de ampliar capital.

Dada la parálisis del mercado, la pregunta que surge es si Gallardón conseguirá vender todos los edificios o sólo alguno de ellos. Fondos de inversión extranjeros, algunos inversores particulares y firmas patrimonialistas podrían optar a la compra, pero a los expertos les cuesta poner nombre a los mismos. "Los inversores buscan rentabilidad garantizada. Se están comprando edificios, sí, pero son operaciones más pequeñas" Los candidatos echarán sus números al céntimo", señala Valentín Fernández, director de gestión de activos de Foro Consultores.

La gestión de los alquileres sociales y la oposición de los vecinos -que demandan una opción de compra sobre las casas y estudian medidas legales-, podrían suponer un problema. Ni los 'family office' de Amancio Ortega, Rosalía Mera o Alicia Koplowitz y Manuel Jove parecen dar el perfil. Tampoco los fondos extranjeros Apollo Real Estate o Doughty Hamson, con inversiones en España. "Hay operaciones más rentables y sencillas para ellos", asegura Carlos Ferrer-Bossoms, socio de la consultora Jones Lang Lassalle, para quien la subasta genera "bastante incertidumbre".

Sólo se venden oficinas y pocas, y los compradores más recientes son colectivos como mutuas de abogados, empresas de seguros, fondos inmobiliarios extranjeros, algunas familias conocidas en el sector como los Reyzábal y Serratosa.

Alternativas

El lote se sirve en un momento de parálisis, es la primera vez en España que un ayuntamiento subastará edificios de titularidad pública y la Comunidad de Madrid se reserva el derecho de evaluar al candidato final.

Juan Velayos, consejero delegado de Renta Corporación, ve una alternativa en una compra compartida entre un gestor y un inversor. "Me cuesta ver a un sólo comprador", señala. "Es un producto interesante, pero la operación requiere valentía y está al alcance de muy pocos", añade. Una alianza puntual entre un gestor de vivienda protegida y un fondo de inversión sería una combinación tan novedosa como la propia oferta municipal en sí.

Renta Corporación afirma que ha realizado 30 adquisiciones de edificios residenciales desde mediados de 2009. La mayoría de ellos se ubican en Madrid y Barcelona, con desembolsos de entre 1 y 5 millones de euros y con un número máximo de 20 viviendas por inmueble.

Los expertos coinciden en que las operaciones más comunes ahora son más pequeñas que las que ofrece el Ayuntamiento de Madrid, que podía quedar en parte desierta. Los inversores prefieren edificios procedentes de particulares, de herencias y sin cargas, donde tras una reforma puedan venderse con facilidad por el doble o más. "Esas son las operaciones más comunes actualmente", asegura Ferrer-Bossoms, junto a las de colectivos y cooperativas de viviendas que se lanzan a la promoción.

Vía - Jose F. Leal - El Mundo

La SPA pondrá en alquiler 200 pisos de Bancaja

La Sociedad Pública de Alquiler (SPA) comercializará 200 viviendas en alquiler propiedad de Bancaja distribuidas por distintas comunidades autónomas y con una renta media de 500 euros mensuales, según informó el Ministerio de Vivienda.

Este acuerdo, que se enmarca en el convenio de colaboración firmado entre el gabinete dirigido por Beatriz Corredor y la Confederación Española de Cajas de Ahorro (CECA), fue suscrito por la propia ministra de Vivienda, la presidenta de la SPA, Nieves Huertas, el presidente de Bancaja, José Luis Olivas, y el consejero delegado de su filial promotora del grupo Bancaja-Habitat, José Cortina.

Los inmuebles estarán disponibles a través de la página web www.spalquiler.es y se unirán, según Vivienda, a los nuevos pisos que vaya aportando Bancaja de su cartera inmobiliaria.

Según Huertas, la firma de este acuerdo, que se suma a otros como el firmado con el Banco Santander, "viene a confirmar que no sólo los propietarios particulares apuestan por la gestión de la SPA, sino que los mayores operadores del sector valoran muy positivamente la actuación de la sociedad".

14.000 contratos de alquiler

La SPA cerró 2.271 contratos de arrendamiento en el primer semestre de 2010La SPA cerró 2.271 contratos de arrendamiento en el primer semestre de 2010, 1.100 contratos más que en el mismo periodo del año anterior. Además, durante la primera mitad del año, 4.600 ciudadanos se interesaron por alguna de las viviendas que ofrece el organismo, hasta 2.000 más que en el mismo periodo de 2009.

Desde la creación de la SPA, son 17.517 los arrendadores particulares que le han confiado su vivienda para que la ponga en alquiler y 29.000 los arrendatarios que se han interesado por alguna de las viviendas que ofrece. En este tiempo, la SPA ha cerrado 14.369 contratos de alquiler

Vía El Mundo

No pagar las obras de mantenimiento de la vivienda alquilada es causa de desahucio

El Tribunal Supremo considera que el propietario de una vivienda alquilada podrá exigir al inquilino el importe de las obras de reparación necesarias para mantener el inmueble en buen estado y establece que su impago podrá considerarse causa de desahucio.

Así se señala en una sentencia dictada por la Sala de lo Civil del alto tribunal el pasado mes de junio, en la que desestima el recurso planteado por un inquilino contra la sentencia dictada en 2007 por la Audiencia Provincial de Madrid, que estimó la demanda planteada por las dueñas de la vivienda en la que residía ante el impago de parte de la renta y cantidades asimiladas a ella, en concreto, gastos de comunidad y obras por un total de 294,86 euros en los años 2002 y 2004.

El denunciado llevó el caso ante el Tribunal Supremo, a pesar de que el desahucio no se llevó a cabo dado que pagó las cantidades que se le reclamaban, para defender que el impago de obras realizadas en el inmueble no podía ser en ningún caso motivo para finalizar el contrato.

Para defender este argumento se apoyaba en que el contrato databa de 1947 y debía estar regido entonces por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1967, que sólo justifica el desahucio en caso de impago de la renta y gastos asimilados, sin que tuvieran esta consideración los gastos de comunidad y suministros y las obras.


Aplicar la legislación vigente

Sin embargo, el Tribunal Supremo da la razón ahora a las dueñas de la vivienda. En primer lugar, señala que la ley de 1967 -vigente para los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985- no explica "expresamente qué debe entenderse por cantidades que a la renta se asimilan", por lo que "el concepto debe ser completado con lo que en cada momento establezca la legislación aplicable".

Para ello, acude a la actual ley de arrendamientos urbanos, de 1994, que lleva a considerar que el importe del coste de los servicios y suministros "merece esta misma consideración de 'cantidades asimiladas'" que justificarían el desahucio.

Asimismo, destaca que el contrato a examen se celebró el 1 de diciembre de 1947, por lo que "el arrendador podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido", además del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

Jurisprudencia contradictoria

Con esta sentencia, el alto tribunal resuelve la "jurisprudencia contradictoria" de Audiencias Provinciales que fue alegada por el inquilino en su recurso de casación.

El inquilino alegaba que algunas audiencias consideran que a los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 les es de aplicación la previsión contenida en el artículo 27 de este texto legal, que extiende la acción de desahucio a la falta de pago de cualquiera de las cantidades cuyo pago corresponde al arrendatario, incluyendo los gastos de comunidad, servicios o suministros y las obras.

Mientras tanto, otras audiencias mantienen que el artículo 27 de la ley de 1994 no es aplicable a los arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985, que, tal y como establece la ley de 1994, seguirán estando regidos por el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Este texto restringía la resolución contractual por impago al que lo fuera de la renta o de las cantidades que a ésta se asimilen, concluyendo que todo aquello que no sea renta ni cantidad asimilada a ésta no podría servir de fundamento a una resolución contractual por falta de pago, sin que tengan dicho carácter de asimilados los gastos de comunidad o servicios y suministros y las obras.

Euribor Agosto 2010

El mes de agosto ha terminado, y el Euribor ha registrado su quinto mes consecutivo de subidas, cerrando este mes en el 1,421% lo que representa un encarecimiento de las hipotecas por primera vez desde noviembre de 2008.

De esta forma el índice hipotecario al que se encuentran referenciadas la mayoría de las hipotecas cerro agosto casi nueve centésimas por encima del nivel de agosto de 2009 cuando se encontraba en el 1,334%.

Con estos datos, el Euríbor ha logrado contener en agosto la agresiva escalada que registró en julio, con 19 sesiones seguidas de repuntes y con subidas diarias que llegaron a alcanzar las diez centésimas.

Así, los créditos hipotecarios se verán encarecidos por primera vez en 21 meses, aunque los consumidores no lo notaran tanto ya que aun son leves. Una hipoteca media de unos 150.000 euros, a 25 años y con un diferencial medio del 0,80%, pagará a partir de agosto una cuota de 651 euros, frente a los 645 euros que pagaba hace un año, lo que supone una subida de unos seis euros al mes y de unos 72 euros al año.

Asimismo, quienes tengan una hipoteca de revisión semestral registrarán un incremento de 14 euros al mes, ya que en agosto pagarán 645 euros, frente a los 637 euros que pagaban en febrero, cuando el Euríbor se situaba en el nivel del 1,225%, lo que representa una subida de hasta 84 euros al semestre.

Los analistas creen que este indicador ya ha abandonado su suelo, que se situó en el entorno del 1,21%, y a partir de ahora las subidas serán progresivas y moderadas.

Si le timaron con el apartamento de la playa, reclame

¿Le prometieron aire acondicionado y se lo encontró roto o no había? ¿Le dijeron que disfrutaría de una espaciosa terraza y sólo era un balcón con vistas al vecino? Ante la tentación de olvidar lo ocurrido, el colectivo de consumidores Facua-Consumidores en Acción insta a quienes a que realicen las reclamaciones necesarias ante posibles irregularidades en la contratación de las vacaciones, especialmente en el caso de los apartamentos.

Rocío Algeciras, miembro del gabinete jurídico de la asociación, aseguró que tras las vacaciones aumentan las reclamaciones por "la pérdida de maletas durante un vuelo o la cancelación del mismo, pero también porque el apartamento alquilado en la playa dista mucho de la realidad".

De este modo, señaló que si el alquiler de una vivienda durante el verano se realiza a través de una agencia inmobiliaria "lo normal es que haya un inventario de los bienes de la casa y que se establezcan una serie de requisitos, como el precio o la fecha de entrada y salida, que se deben respetar".

Los mayores problemas se producen con apartamentos alquilados sin intermediario y vía InternetEl problema, dijo, existe en los apartamentos que se arriendan "directamente entre particulares", ya que "en la mayoría de los casos ni siquiera existe un papel ni media ningún contrato" por lo que "es más difícil realizar reclamaciones". "Muchas veces los problemas vienen con los alquileres a través de Internet, porque la foto dista mucho de la realidad", aseveró.

Conservar la documentación

La OCU aconseja, por ejemplo, que si tuvo que abandonar el apartamento porque éste no se encontraba en codiciones de ser habitado, "conserve los justificantes de gastos que le haya ocasionado volver a alojarse".

Desde Facua la recomendación es similar, para el trámite de cualquier reclamación es preciso "conservar cualquier tipo de documentación", ya sea la hoja de reclamación que se haya puesto a la compañía aérea o el folleto publicitario que "son parte del contrato y serán muy importantes a la hora de la reclamación".

En ningún caso, las asociaciones recomiendan a los usuarios que se encuentren con estos problemas "aguantarse y querer olvidar las vacaciones porque han costado mucho dinero y tiempo, y están muy lejos las próximas".

Fianzas, roturas y desperfectos

Entre las recomendaciones de la OCU, destaca, por ejemplo, que sólo es lícito cobrar una fianza cuando se ha reservado un apartamento si así estaba previsto en las cláusulas del contrato o en las condiciones generales de la contratación. En la Comunidad Valenciana, por ejemplo, la fianza de los apartamentos turísticos no puede exceder de 150,25 euros.

Por otro lado, el servicio de limpieza de los apartamentos "no es uno de los conceptos incluidos necesariamente en el precio global", señala el manual de la OCU, por lo que el inquilino debe negarse a pagar los gastos generados por la limpieza.

¿Qué sucede si, durante la estancia, se ha roto la cocina? Según la OCU, el usuario tiene derecho a que le indemnicen por el perjuicio que le pudiera causar esta avería: "puede, por ejemplo, pedir que le reembolsen los gastos de restaurante ya que no le fue posible utilizar la cocina. En este caso, no incurra en gastos exagerados", recomienda.

Vía El Mundo

La cifra de nuevas viviendas hipotecadas vuelve a la senda bajista

De nuevo, malos augurios para el sector hipotecario: el número de nuevos propietarios de viviendas que firman una hipoteca aceleró su descenso interanual en junio y cayó un 10,8%.

Este retroceso, frente a un 1,1% experimentado en el mes precedente, constata la vuelta a un periodo de cifras negativas tras un fugaz espejismo alcista.

Con este retroceso interanual, las viviendas hipotecadas encadenan su segunda caída consecutiva tras la de mayo (-2,9%) y parecen haber entrado en una senda bajista después de haber experimentado repuntes en los cuatro primeros meses del año.

El Instituto Nacional de Estadística (INE) señala que en tasa intermensual, las viviendas hipotecadas descendieron un 1,1% respecto a mayo. En los seis primeros meses del año se ha registrado un descenso del 0,5% respecto al mismo periodo de 2009.

Respecto al importe medio de las hipotecas, se alcanzaron los 119.547 euros, un 1,4% más que hace un año, mientras que el capital prestado bajó un 9,6% hasta los 6.592,1 millones de euros.

Los bancos prestaron 6.592,1 millones en junio para la adquisición de una vivienda, un 9,6% menos que hace un año, y el importe medio de los préstamos hipotecarios creció un 1,4% hasta los 119.547 millones.

El valor de las hipotecas constituidas sobre fincas urbanas es casi de 9.968 millones de euros en junio, lo que supone una disminución interanual del 23,6%. En viviendas, el capital prestado es de 6.592 millones de euros, un 9,6% menos que en junio de 2009.

Respecto al criterio de distribución territorial, las comunidades autónomas donde más hipotecas se firmaron fueron La Rioja (195,9%%) y el Principado de Asturias (52,4%), mientras que en el lado opuesto se situaron Murcia (–30,5%) y Aragón (–27,7%).

Vía Expansión

Llegan las hipotecas a 90 años

Cada vez son más frecuentes las hipotecas con plazos de amortización superiores a 50 años y destinadas, sobre todo, a los más jóvenes. Sin embargo, hasta ahora, no se había dado con una vía de financiación para comprar un piso con una hipoteca a 90 años, aseguran desde Consumer/Eroski.

La razón estriba en la alta esperanza de vida de los españoles y en la necesidad de rebajar la cuantía de las cuotas mensuales de los préstamos para vivienda. Al ser un crédito de tan larga duración, se prevé qué hacer en caso de fallecimiento de sus titulares: los herederos decidirán si optar por continuar con los pagos de las cuotas establecidas o decantarse por liquidar la hipoteca, como sucede en las "hipotecas hereditarias".

40 años, luego se ampliaron hasta los 50 y ahora, incluso, algunas entidades que comercializan estos productos las han elevado más. Pero la novedad respecto a los plazos de amortización de los créditos hipotecarios ha llegado de la mano de algunas empresas de financiación personal, que han decidido confeccionar un préstamo que se amplía hasta 90 años. ¿Se atisba una nueva "guerra de hipotecas" en el mercado crediticio nacional? Parece que no.

Sólo se intenta dar a conocer entre los usuarios un nuevo modo de acceso a la vivienda, con la contratación de créditos que se asemejan a las denominadas "hipotecas hereditarias" comercializadas en los países del área anglosajona y en Japón, donde es habitual que estos créditos pasen a la siguiente generación.

Estas fórmulas permiten endeudarse para la adquisición de una casa durante muchos años y se traspasan de padres a hijos, como una herencia. Tienen la ventaja de facilitar el acceso a la vivienda desde una edad temprana, al obtener una vía de financiación muy amplia y con una cuota mensual baja. A cambio, el endeudamiento se perpetúa durante toda la vida de los demandantes y parte de los pagos recaen en los hijos y nietos.

En España, las hipotecas tienen un periodo medio de amortización de entre 20 y 25 años, según los datos oficiales. Sin embargo, debido al aumento de la esperanza de vida de los ciudadanos (el Instituto Nacional de Estadística la fija en 80,9 años), las entidades financieras ya confeccionan créditos hipotecarios más amplios: a 50 y hasta 52 años, el máximo del que se podía disponer hasta el momento. Hasta el momento, no son muchas las entidades financieras que han ampliado estos plazos de amortización. Entre ellas, destacan BBK, Caja Duero, Caja de Canarias, Caja Vital y Caja Ávila.