La "gran facilidad" del crédito en el 'boom' agravó la crisis inmobiliaria

La "gran cantidad" de financiación que el sector financiero inyectó al sector inmobiliario durante la década del 'boom' (1997-2007) constituyó una de sus "características específicas" que "agravaron" las consecuencias de la conclusión de la fase expansiva de esta actividad.

Así lo apunta un estudio realizado por la Fundación de Cajas de Ahorros (Funcas) y el Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas (Ivie) sobre las empresas del sector desde la época del 'boom' hasta la recesión económica.
El informe señala que entre 1995 y 2007 el crédito para comprar vivienda se multiplicó por nueve, el crédito para actividades de construcción por 6,7 y el crédito a actividades inmobiliarias por 25.
El estudio señala además que el crecimiento del sector se financió totalmente con deuda. "Los beneficios que estas actividades proporcionaban a los inversores durante los años más expansivos del ciclo no se utilizaron para apuntar la situación patrimonial del sector, sino que el crecimiento se financió totalmente con deuda", dice el informe.
"El recurso al endeudamiento aumentaba aún más la tasa de retorno de los accionistas (de las empresas del sector), que obtuvieron importantes dividendos debido al bajo coste de la financiación", asegura. De hecho, indican que en la década 1997-2007 la aportación neta de fondos por parte de los accionistas fue negativa.
Sobreinversión en el sector
El otro factor específico que, según el estudio, agravó las consecuencias del fin del 'boom' inmobiliario fue la mayor duración de la fase expansiva en comparación a las anteriores.
El informe apunta que el continuado crecimiento de los precios durante diez semestres influyó en las expectativas de los agentes, que se cumplían constantemente, "lo que potenciaba el crecimiento de la demanda especulativa y facilitó que la economía sobreinvirtiese en el sector".
El estudio de Funcas indica que el perfil de las empresas inmobiliarias y de construcción que han fracasado durante la recesión corresponde al de una sociedad con alto endeudamiento, que registró un rápido crecimiento durante el ciclo expansivo, un tamaño relativamente grande y menos años de trayectoria que las que sobrevivieron.
Además, el informe subraya que las empresas del sector que presentaron concurso de acreedores a partir de 2007 no tenían en 2006 niveles de rentabilidad económica "significativamente menores que las empresas supervivientes".

Precio de vivienda nueva primer semestre 2010

De acuerdo con los datos que surgen del estudio semestral de la Sociedad de Tasación, el precio de la vivienda nueva en las capitales de provincia disminuye un 0,8% en el primer semestre de 2010 respecto al cierre de 2009.

De esta forma el precio medio se situó en 2.537 euros el metro cuadrado. De esta forma la caída acumulada del precio medio de la vivienda en los últimos doce meses es del 2%, inferior en 7,8 puntos a la experimentada el año anterior.

Durante el primer semestre, el precio de la vivienda nueva subió en dos capitales de provincia (Orense y Zamora), mientras que en otras 44 se registraron bajadas y en cuatro no hubo variación. En las capitales donde se registraron descensos, éstos fueron inferiores al 5%, en tanto que los incrementos se situaron por encima del IPC de los últimos seis meses (0,8%).

Barcelona sigue siendo la ciudad más cara para comprar una vivienda nueva (3.907 euros/m2), seguida de San Sebastián (3.776 euros/m2) y Madrid (3.370 euros/m2). Del otro lado, las capitales más baratas son Pontevedra (1.385 euros/m2), Badajoz (1.438 euros/m2) y Lugo (1.443 euros/m2).

Al margen de las capitales de provincia, el descenso semestral del precio de la vivienda nueva fue del 1,1% en las poblaciones de más de 100.000 habitantes, donde el metro cuadrado cuesta 2.157 euros, mientras que en las de más de 50.000 habitantes también bajó el 1,1%, hasta 1.983 euros por metro cuadrado.

Los precios también disminuyeron el 1,3% en los municipios de más de 25.000 habitantes (1.830 euros/m2), en tanto que en los de menos de 25.000 habitantes bajaron el 1,1% (1.762 euros/m2).

La Sociedad de Tasación precisa que en el próximo año, el hecho de que la tendencia a la disminución de los precios sea menos acentuada respecto a los últimos seis meses de 2009 puede indicar que el mercado se acerca a una fase de estabilidad.

Asimismo, destaca que es previsible que el stock de casas terminadas sin vender se vaya absorbiendo en los próximos semestres, y que el sector tienda a la reducción drástica en el inicio de nuevas promociones, en tanto que la demanda potencial existe, pero a un nivel muy inferior que en los años anteriores.

Banesto pone en venta 800 casas costeras con descuentos y financiación especiales

Las entidades financieras continúan con sus agresivas campañas para deshacerse de sus amplias carteras de inmuebles. La última ha sido lanzada por el Banesto. Este banco ha puesto en marcha un plan de promoción de la segunda residencia dirigido principalmente a personas que quieran comprar una casa en la playa o para aquellas que estén preparando su jubilación y deseen adquirir un inmueble en localidades costeras. Los fuertes descuentos vuelven a ser el principal gancho para atraer compradores.

Ofrecerá la posibilidad de financiar hasta el 100% de su precioCon este objetivo, ha realizado una selección de 800 viviendas de segunda mano situadas a lo largo del litoral español. Además de fuertes rebajas también ofrece una financiación muy ventajosa, en plazos y tipos de interés, con condiciones especiales como la cuota fija durante los tres primeros años con amortización de capital desde la primera cuota. Incluso dará la posibilidad de financiar hasta el 100% del precio de venta.

Uno de los colectivos a los que va dirigido este 'Plan Segunda Residencia' es el de las personas de más de 50 años que buscan una vivienda de costa para preparar su jubilación, uno de los más activos en estos momentos en el mercado de segunda residencia. Las grandes oportunidades que se ofrecen actualmente llegan en un momento idóneo para quienes tenían ya el proyecto de comprarse una vivienda a corto plazo para retirarse a un lugar de costa y llevar una vida más tranquila.

Los inmuebles que forman parte de este programa están situados a una distancia máxima de 20 kilómetros de la línea de playa. Se encuentran prácticamente en todas las provincias costeras: Málaga, Alicante, Valencia, Castellón, Almería, Murcia, Cádiz, Huelva, Granada, Baleares, Barcelona, Girona, Tarragona, Tenerife, Las Palmas, Asturias, Cantabria, Pontevedra y A Coruña.

Málaga (154), Alicante (147) y Valencia (102), las provincias que concentran más ofertaLas provincias que concentran mayor volumen de oferta en esta campaña son: Málaga (154), Alicante (147) y Valencia (102). Los precios de las casas oscilan entre los 40.000 y los 350.000 euros.

Entre las ofertas 'estrella' del plan de Banesto destaca un piso en Denia (Alicante) con dos dormitorios, dos cuartos de baño, ascensor y piscina por 130.000 euros. En Almassera (Valencia), encontramos una casa con tres habitaciones, dos servicios y terraza por 140.000 euros. Por 346.000 euros puede adquirirse un chalé adosado en San Pedro de Alcántara (Málaga) que cuenta con cuatro habitaciones, tres cuartos de baño, piscina y zonas verdes (El Mundo – España)

CASAKTUA

Los factores clave para realizar una buena tasación de una vivienda

Una tasación es un documento que presenta una estimación del valor mercantil justo de una propiedad. Por lo general, un prestamista exige una tasación antes de aprobar un préstamo para garantizar que la cantidad del préstamo hipotecario no es mayor que el valor de la propiedad.

Teniendo en cuenta que los bancos prestan el 80% del valor de tasación y que este no tiene por qué coincidir con el precio que paga por el piso, puede darse la circunstancia del que el valor tasado sea menor que el de compra y, por lo tanto, no podamos afrontar la hipoteca, ya que nuestro 80% puede ser el 60% para el banco.

Según pisos.com, aunque las tasaciones no atienden a un catálogo de variables inamovible, sí que se pueden enumerar una serie de factores que influyen en la valoración del inmueble.
En primer lugar, la ubicación es un aspecto fundamental. Por lógica, no tiene el mismo precio un piso situado en pleno núcleo urbano con una amplia red de transportes alrededor que una casa localizada en un pueblo asilado de difícil acceso. En este sentido, los equipamientos de la zona resultan esenciales: desde zonas verdes hasta lugares de ocio, pasando por servicios escolares, médicos o supermercados. Cuanto mejores y más numerosos sean los servicios, más subirá el precio.

Por otra parte, Miguel Ángel Alemany, director de pisos.com, sostiene que las características del inmueble en sí son decisivas. La superficie, medida minuciosamente por el tasador, es un condicionante clave, pero siempre se ganarán más puntos si los metros estén bien distribuidos entre las habitaciones, la cocina, los baños, las zonas de paso y las posibles terrazas, que si están cerradas, computan en el cálculo de la superficie total. También entran dentro de este parámetro el trastero y el garaje, siempre y cuando estén inscritos en el Registro. Además, valdrán más si están dentro del edificio.

Se analiza la calidad y las terminaciones de todos los elementos, así como las instalaciones (carpinterías, solados, alicatados, pinturas…); si tiene portero automático, teléfono, gas, agua caliente, calefacción, aire acondicionado...). Si posee patio, también se mide y se anotan sus peculiaridades. Lo que no entra dentro de la tasación es el mobiliario.

En una tasación también entran en juego otros elementos, como la ubicación del inmueble dentro del edificio y de la urbanización, o si es unifamiliar y de qué tipo. El tasador toma nota de cuántos portales tiene el edificio, cuántos ascensores, si se trata de una urbanización cerrada, con zonas comunes, etc.

La situación del inmueble dentro del edificio también es puntuable. Un bajo siempre será más barato que un ático. Igualmente, las horas de luz que recibe incrementarán el valor, siendo más apreciados los inmuebles con orientación sur.

La antigüedad del inmueble es un dato interesante para la tasación, pero no determinante. La calidad de la construcción es lo que realmente se mide. Se han dado casos dentro de pisos.com en el estado de conservación de un edificio levantado hace 30 años puede ser incluso mejor que el de un piso más reciente donde se supone que la habitabilidad está asegurada.

Asimismo, el precio tenderá al alza cuando el vendedor de un piso viva en él frente a si éste está alquilado. El interés por el mantenimiento, tanto de las instalaciones como del inmueble en general, es mucho mayor en el primer caso.

Un profesional siempre comprobará todo lo anotado durante su visita al inmueble y lo registrado en los planos de la vivienda con los datos que figuran en el Registro de la Propiedad. De ese modo, evitamos posibles sorpresas desagradables una vez nos convertimos en propietarios del piso.

Otro factor significativo es el método empleado para la tasación propiamente dicha, aunque el ajuste entre los resultados no revela grandes brechas. Así, la tasación podrá hacerse por comparación con otros inmuebles de la misma tipología. La muestra debe respetar una cantidad mínima, guardar una distancia máxima con el inmueble que se va a tasar y haberse vendido hace un tiempo específico. Aunque ésta es la fórmula más extendida, también encontramos la tasación por costos y aquella que se basa en la capitalización de rentas.

Viviendas con descuentos en Casa Stock

Se celebra desde el viernes pasado y hasta mañana una edición especial del Salón Inmobiliario de Levante, “Casa Stock” , en el predio ferial de Santa Quiteria en Lorca.
Se ofertarán allí más de 120 inmuebles de primera y segunda mano, tanto para fines de vivienda como también para comercios y oficinas. Es una amplia gama , desde casas hasta pisos, y todos con los mejores precios que se pueden encontrar hoy en día en plaza, sin contar que serán los últimos descuentos que no sean afectados por la subida del IVA.

Son en total 14 expositores que ofrecen inmuebles en los municipios de Lorca, Águilas y Puerto Lumbreras.

El fin de la exposición es promover el sector y promocionarlo, a través de ofertas en la parte inmobiliaria, como también sorteos de excursiones, como en este caso que se rifa una estadía en el Caribe.

Consejos para saber cómo comprar un piso al banco

Las entidades financieras ya han puesto los motores a punto para vender las viviendas que tienen en cartera. El canal de comercialización que han escogido es, principalmente, internet. En algunos casos, ya ofrecen descuentos interesantes. En otros, podrá negociar el precio, como con un particular o una inmobiliaria.
Los bancos ya son la primera imobiliaria del país. Algunos analistas consideran que, gracias a ellos, la reactivación del mercado inmobiliario español puede ser más rápida. A su juicio, las entidades financieras abrirán el grifo del crédito para vender los pisos de los que se han tenido que hacer cargo. Además, no les dolerán prendas a la hora de realizar rebajas. De hecho, hay muchos expertos que consideran que los promotores están enfadados con los bancos por lo que consideran una competencia desleal: no pondrán ningún obstáculo a la hora de financiar la adquisición de sus viviendas y seguirán poniendo muchas trabas a la concesión de una hipoteca para comprar un piso directamente al constructor.

La Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), para evitar esos problemas, ha llegado a un acuerdo con el Banco Santander. Los promotores que sean clientes de esta entidad financiera harán una rebaja del veinte por ciento en sus inmuebles a cambio de que el banco otorgue a los compradores una hipoteca por el cien por cien del valor del inmueble y con un tipo de interés de euribor más un uno por ciento. ¿Cómo adquirir uno de estos inmuebles? Desde el Santander explican que el comprador ha de preguntar al constructor del piso que le interese si es miembro de la APCE y, segundo, si tienen firmado el crédito hipotecario con el Santander. Si es así, se podrá beneficiar de las condiciones. Se calcula que alrededor de 2.000 promotores en España cumplen todas las características.

Venta «on-line»

Pero éste, en realidad, es un caso aislado. La mayor parte de los bancos españoles están intentando vender sus inmuebles. Y, para ello, ya han engrasado todos los motores búsqueda. Sobre todo en internet. Ya tienen colgados en sus páginas web cientos de inmuebles. Aunque existen particularidades en el modo en que se están comercializando. Siguiendo con el Santander, su sociedad inmobiliaria, Altamira Real Estate, está poniendo sus pisos a disposición de los trabajadores del grupo financiero. Y también los ofrecen a los empleados de otras empresas, como Telefónica o Indra. Las condiciones son atractivas: los descuentos varían entre un 20 y un 30 por ciento. De momento, Altamira no ofrece pisos al público general, pero prevén hacerlo próximamente.

El Popular sí tiene a disposición de los particulares su cartera de viviendas ejecutadas. Se pueden encontrar en la web de su sociedad inmobiliaria, Aliseda. Si está interesado en alguno de sus pisos, tendrá que dejar sus datos en la web y se pondrán en contacto con usted.
La Caixa, a través del portal de internet de su inmobiliaria, Servihábitat, comercializa las viviendas procedentes de los embargos a particulares. Aquí podrá encontrar viviendas con un descuento de un 25 por ciento con respecto a su valor de mercado. Esta rebaja podrá ser un cinco por ciento superior en el caso en que el comprador sea cliente de La Caixa, domiciliando la nómina y varios recibos. Si decide contratar la hipoteca con esta entidad, no obtendrá condiciones especiales.

La página web de Bancaja Hábitat está plagada de inmuebles. Su oferta más destacada es «km cero». Se trata de pisos de segunda transmisión, pero sin estrenar, a precios de segunda mano. En el caso de las viviendas usadas, los descuentos varían, no tienen una política concreta al respecto, aunque aseguran que son «muy, muy interesantes». Tendrá que llamar a un comercial para que se lo precise en función del piso concreto que le interese. Y lo mismo le ocurrirá con las condiciones de la hipoteca: se establecerán en función de su perfil de riesgo. Podrá ponerse en contacto con los comerciales del banco a través del teléfono, por internet o a través de sus múltiples oficinas. Porque la propia Bancaja Hábitat dispone de sucursales en las provincias en las que tiene inmuebles y algunas más (Madrid, las tres de la Comunidad Valenciana, Málaga, Zaragoza, Tenerife, Sevilla o San Sebastián). Y, como en una inmobiliaria corriente, usted podrá negociar el precio a la baja. También BBVA permite esa posibilidad: en la web de su sociedad inmobiliaria, Anida, puede encontrar todos los pisos que vende el banco. Los precios son orientativos. No aplican una política fija de descuentos. Éstos dependen del inmueble del que se trate. Pero los comerciales de esta particular inmobiliaria insisten en que todo es negociable.

Chalés de diseño rebajados en Pozuelo de Alarcón

En esta ocasión, 'La Oferta de la Semana' recala en el sector del lujo para ofrecer a sus lectores unas exclusivas viviendas situadas en una de las más selectas ubicaciones, el municipio de Pozuelo de Alarcón. Se trata de ocho unifamiliares adosados de diseño vanguardista ubicados en una urbanización cerrada en la que prima la seguridad de sus residentes. [Ficha técnica] [Fotos]

Gilmar comercializa estas viviendas de lujo con descuentos del 12%, lo que hace que el ahorro sobre el precio al que salieron a la venta puede llegar a ser de 137.500 euros. Los hogares tienen entre 280 y 338 metros cuadrados distribuidos en cuatro plantas unidas por un ascensor con capacidad para cuatro personas.

En la planta sótano hay un garaje para dos coches, un amplio trastero, un aseo y el cuarto de instalaciones. En la baja se encuentra el amplio salón comedor, la cocina y otro aseo. En la primera planta, los dormitorios y dos cuartos de baño, y en la planta bajo cubierta, un amplio espacio diáfano y otro cuarto de baño completo.

El precio de estos exclusivos hogares oscila entre 871.100 y 1.007.500 euros, más IVA, y la entrega de llaves es inmediata.

Calidades 'alto standing'

Las calidades de construcción y acabados y los detalles de esta promoción están a la altura del lujo que representan. Los hogares cuentan con un completo sistema domótico que permite controlar todas las persianas, la alarma de incendios, la de inundación en la cocina y los baños y la de intrusión.

Las viviendas cuentan con un moderno sistema de climatización y la calefacción es por suelo radiante. Las cocinas se entregan completamente amuebladas y equipadas con todos los electrodomésticos.

La urbanización, cerrada, con caseta de seguridad y controlada por videocámaras, cuenta con piscina y amplias zonas verdes.

Pero esta promoción no es sólo exclusiva por su diseño y sus calidades, sino por la ubicación en la que se encuentra. Está en una de las mejores zonas de Pozuelo de Alarcón, junto a la avenida de Europa, próxima al parque empresarial de La Finca y muy cerca del centro comercial Zoco de Pozuelo. (El Mundo – España)